老屋修繕貸款全攻略,5個關鍵提升貸款額度

老屋修繕貸款全攻略,5個關鍵提升貸款額度

老屋修繕貸款是什麼? 貸款成數,條件,利率是多少? 建議該如何選擇貸款方案?諸如此類的問題困繞了許多屋主,不論是想替房屋整修、變化風格,還是想將房屋脫手但礙於房屋老舊必須重新裝潢的申貸人。貸先生聽見了大家的心聲!本篇文章統整了一系列【老屋修繕貸款】資訊,為您介紹老屋翻新成本是多少,也比較3大貸款管道的修繕方案有何差異,同時說明5個拉高貸款成數的辦法、以及5種修繕貸款不成時可以轉換的途徑,帶您深入解析老屋貸款,1次搞懂老屋修繕貸款該如何辦理!

老屋是什麼? 幾年以上的房子稱作老屋?

老屋是「危老建築」的統稱,一般意旨超過30年以上的房子。會有「危老建築」稱呼的主要原因為,台灣的天災發生頻率相當頻繁,像是颱風、地震一年就發生好幾來次,而過去的房屋建材並不如現今牢固,因此時至今日多有安全疑慮,也就出現了「危老建築」的說法。

然而,老屋與中古屋、新古屋的重要分水嶺,源自於921地震發生後,全台灣有5萬1千多棟房屋全倒、5萬3千棟房屋半倒,因此內政部營建署重新修訂建築物耐震設計規範與解說法規,針對各區域地形重新制定耐震係數,提高建築物的耐震安全標準。

以下貸先生依據房屋屋齡統整出4大類房屋表格,讓您一次比各類房屋差異,方便對新成屋、新古屋、中古屋、老屋有更一步的認識:

房屋類型比一比 | 新成屋、新古屋、中古屋、老屋

房屋類型新成屋新古屋中古屋老屋
屋齡3年以下3~10年3年以上30年以上
有無入住過
入手價格
(比新成屋低)
中等
貸款成數8成7成57成6成

推薦閱讀:中古屋貸款是什麼? 1次解析銀行VS民間中古屋貸款成數、利率、年限

老屋修繕貸款是什麼?

「老屋修繕貸款」又稱作 老屋翻新貸款、房屋修繕貸款,就是申貸人將名下30年以上屋齡的房屋進行抵押設定,以取得資金替房屋裝潢、整修的貸款方案。

而進行老屋修繕的作業項目相當繁雜,包含初期的拆除作業外,後續還會依據個人需求進行 泥作整平、衛浴重建、磁磚/地(防水)、鋁窗、大門、水電、燈具等作業。以下為您說明老屋修繕貸款預算區間。

老屋修繕貸款每坪的成本是多少?

總體來說,老屋修繕貸款的行情每坪約8萬以上,而中古屋修繕貸款每坪為5萬~7萬,新成屋修繕貸款每坪為3萬~5萬,會依據申貸人的需求、條件而有所不同。

  • 新成屋修繕貸款 (屋齡3年以下):3萬~5萬元
  • 中古屋修繕貸款(屋齡10~30年):5萬~7萬元
  • 老屋修繕貸款 (屋齡30年以上):8萬元以上

什麼情況適合辦理老屋修繕貸款?

居住安全

老屋如果許久沒有整修,很可能危害居住安全,尤其是台灣天災頻繁,像是地震、颱風一年都會發生好幾次,而房屋外牆在天災長期的侵蝕之下逐漸老化,就會導致房屋出現漏水的惡況。

另外房屋內部的電線也要注意,如果過久沒有更換也會造成用電量過載,嚴重時就會引發電線走火,因此不可不甚;還有廁所的鐵管、管線接頭也得注意,因為這些東西都屬於金屬材料,很容易因為長期處於水氣重的環境而產生鏽蝕,久而久之可能導致管裂、漏水等情形。

辦理修繕貸款就能有補足房屋有缺陷的地方,有效阻絕上述惡況發生在生活中。

房屋格局、風格改變

房屋住久了難免會想變換風格,為居家環境注入不一樣的新氛圍;又或者家中有新生兒、在外地的兒女回到家中等新成員的加入,讓房屋需要更多的空間,以上種種情形都需要對房屋進行大改造,此時辦理老屋修繕貸款,便能即時解決房屋貸款的資金問題。

出售房屋

每個人買房子一定都希望自己的房屋又新又漂亮,如果因為預算限制無法買的新成屋,也會希望買到的中古屋、老屋的環境乾淨整潔。
因此許多想出售老屋的屋主,便會在出售房屋前對房屋進行一番裝潢整修,一方面房屋較容易脫手之外,房屋有了好的賣相也更容易賣到好的價格,此時辦理老屋修繕貸款,也能避免一時間要支付大筆的裝潢費用,而造成自身嚴重的經濟負擔。

老屋修繕貸款如何辦理?

辦理老屋修繕貸款一般可以分為3種方式,第一種是政府提供的「內政部修繕住宅貸款補貼」,第二種是向 銀行以信用貸款、房屋抵押貸款的方式進行老屋翻新,第三種則是向民間金融機構辦理信用、房屋貸款。

內政部修繕住宅貸款補貼

總結來說,第一種政府提供的「內政部修繕住宅貸款補貼」,利息補貼絕對是最為優惠的,貸款利率為郵儲利率(0.81%~1.095%)減0.533%,但貸款審查也因此更加嚴格,貸款條件除了審核申請人以外,還會針對同一戶籍下的家庭成員進行徵信,因此貸款過件的時間會比銀行還要久以外,貸款額度也有最高80萬的上限,因此較適合「資金額度小、無時間壓力的申貸人」。

銀行老屋修繕貸款

相較「內政部修繕住宅貸款」,銀行老屋修繕貸款就是更為快速、貸款額度更高的貸款管道;總結現行銀行提供的方案,老屋修繕貸款額度最高能到房屋鑑價的85%、貸款利率最低1.39%起,詳細各大銀行貸款方案下面文章貸先生將為您一一說明。

不過銀行通常也因為老屋本身價值較低、風險較高而相對不願意承作,加上銀行老屋貸款年限規定較嚴苛,受限於「房貸貸款年限+貸款人年齡小於75」「房屋貸款年限+屋齡小於50」兩項規定,貸款過件機率更是大幅下降,此時找尋專業的民間貸款公司協助,就有機會喬件核貸銀行老屋修繕貸款,或者是直接向民間貸款機構辦理貸款,也能節省不少貸款審核的時間。

民間老屋修繕貸款

民間老屋修繕貸款不同於上述2種貸款,是向 融資公司、代書、當鋪 等民間機構辦理貸款以去得資金的貸款方式,這個方法也是3種老屋修繕貸款之中,審核條件最寬鬆、核貸成數最高、撥款速度最快的貸款方案。

因為民間貸款機構主要看重房屋價值,因此辦理貸款審核過程無須拉聯徵紀錄,不用對申貸人進行信用調查,當然申貸人能主動提供的話,可以取得更為優惠的貸款方案。

而貸款成數方面,以貸先生有提供的貸款方案來看,代書、當鋪可以提供最高房屋鑑價90%的貸款額度,融資公司則能提供最高房屋鑑價130%的貸款額度

核貸時間要多久? 代書、當鋪等老屋修繕貸款最快5天核貸撥款,融資公司則是最快3天核貸撥款,如果您有特殊狀況屬於急件,則可透過貸款理財顧問為您特別安排最快當日即可核貸撥款!

以上就是3種老屋修繕貸款的介紹,由於網路上關於「內政部修繕住宅貸款補貼」已相當詳盡,接下來會貸先生將針對「銀行」「民間貸款」提供的老屋修繕貸款方案進行說明,讓您對老屋修繕貸款又更全面的瞭解。

各大銀行老屋修繕貸款比較

以下貸先生為您統整各大銀行老屋裝潢貸款方案,總共有7間銀行承作,您可以透過下面圖表一次比較各間銀行貸款利率、成數、年限,找到最為優惠的貸款方案

7間銀行裝潢貸款比較
銀行富邦銀行凱基銀行遠東銀行中國信託高雄銀行台新銀行玉山銀行
方案名稱裝潢金房貸加值金新省息時貸想裝潢房屋修繕貸款-房屋加值貸款房屋裝潢貸款
貸款期限最長 20 年最長 15 年20~30 年最長 20 年
3 年寬限期
最長 20 年
3 年寬限期
最長20年7年
利率最低 1.92%
機動計息
最低 1.99%
機動計息
依該行定儲指數利率加碼機動計息前六期 1.39%依該行新台幣放款定價要點機動計息利率1.45%起2.66%~9.88%起
貸款額度房屋鑑價 10%依照銀行評估最長 20 年房屋鑑價 85%依鑑價核貸        可達房屋鑑價85%50萬

銀行/民間老屋修繕貸款比較

現在我們知道了銀行老屋修繕貸款的方案是如何,接著貸先生為您統整銀行、融資公司、民間代書3管道的貸款方案,一次比較各管道的貸款利率、成數、年限,方便您根據自身需求進一步評估適合自己的貸款方案:

項目銀行老屋修繕貸款融資公司老屋修繕貸款民間代書老屋修繕貸款
貸款利率1.39%~16%(年利率)7%~16%(年利率)月息0.4%~1%起
還款年限依據貸款銀行,20年10年~40年
一般是分7年/84期
不限,隨借隨還不綁約
辦理時間最高房屋鑑價金額*85%最快5天內即可核貸撥款1~3天(含鑑價時間)
貸款額度分期每月攤還(本息攤還)最高300萬。房屋所在地為台灣本島,最高額度為鑑價130%。房屋價值夠額度最高90%
還款方式依銀行計息方式採本息均攤採本息均攤,前期可只還本採本息均攤,前期可只還本
申請限制信用及收入正常者可申請門檻較銀行低。核貸門檻比銀行低,利息比民間放款低年齡20-65歲,不看個人信用及收入狀況, 只看房屋價值
適合對象你所擁有的房屋無任何房屋貸款。 房屋所有人需為你本人、配偶或二等血、姻親之一20~65歲、自由業、八大行業、自營商、攤販等。信用卡循環高亦可承作 債務協商滿3年始可辦理。信用不佳或產權不完整(房屋持分)的申貸人
申貸費用帳管費、開辦費、代書費 、規費帳管費、開辦費 、代書費、規費服務費、 代書費、 規費
過件率需拉聯徵,需符合銀行規章,門檻較高免徵信,不影響連徵,申請條件寬鬆,過件率高申請條件最寬鬆,只要房屋有殘值就可辦理

老屋修繕貸款5個關鍵提升貸款額度

經由上述的介紹可以發現,銀行老屋貸款因為金管會的嚴格限制,貸款額度很難貸到最高85成的房屋鑑價金。以下貸先生提供5個增加額度關鍵技巧,幫助您有效提升老屋貸款成數,若下列方法仍無法滿足您的資金需求,可向下閱讀瞭解其他貸款方式、選擇適合的貸款途徑:

  1. 額外提供薪轉/扣憑外的財力資料(如股票、投資、保單等)
  2. 找尋財力穩定的保證人
  3. 出示其他房屋、車子等擔保
  4. 找審核標準較寬鬆的銀行
  5. 銀行查不到的資料,不用自己說

老屋修繕貸款成數不足怎麼辦?

1.選擇不同的老屋修繕貸款管道

由上述介紹「老屋修繕貸款的3種辦法」可以發現,「內政部營建署的裝潢修繕貸款」提供的成數最低,貸款額度上限80萬;「銀行裝潢修繕貸款」提供的成數次之,貸款額度上限為房價85%;而「民間裝潢修繕貸款」提供成數最高,貸款額度上限為房價85%~130%。

因此建議申貸人如果碰上貸款成數不足的狀況,可以依序找尋3大管道的貸款方案,或是透過 貸先生AI貸款分析技術,一次試算3大管道:銀行、融資公司、民間代書的貸款方案,為您快速找到最合適的貸款方案!

除此變換貸款管道外,以下貸先生為您統整了3種方法幫您貸款更多資金,您可以比較何種方式最為理想!

2.房屋增貸

運用您名下的房屋,再次貸款取得資金,辦理上銀行通常會因為申貸人是老客戶,可以享有較低的貸款利率,同時也有機會爭取更長年限的房貸貸款!

延伸閱讀:房屋增貸利率是多少? 1次解析房屋增貸條件、文件、流程總整理

3.房屋轉增貸

將名下房屋貸款轉給另一家銀行、民間機構承作,以爭取更多資金、延長貸款年限的貸款方式。辦理轉增貸需要注意辦理上必須支應的相關成本,例如:塗銷費用、帳務管理費用、地政設定規費、代書設定費等等,沒有算清楚很可能因此做白工、可貸款金額反而更少。

延伸閱讀:房屋轉貸增貸差別攻略-轉貸流程一次告訴你!

4.房屋二胎

房屋二胎又稱為「二胎房貸」、「二順位房貸」,是在房子有「一胎房貸」的情況下,再次將名下房屋進行二次抵押,以取得資金的貸款方式。貸款管道分成銀行與民間2大類,最大的差異在於,利率部分,銀行的房貸利率通常較低,而貸款成數方面,民間二胎能貸款的成數較高,例如:融資二胎房貸(貸先生)最高可以貸到房屋鑑價的130%,加上民間二胎審核寬鬆、過件機會高,因此成了不少民眾申貸時的首選!

延伸閱讀:二胎房貸是什麼? 1次解析銀行VS民間二胎房貸利率、成數、風險!

5.信用貸款

信用貸款簡稱信貸,是以自身信用做擔保向銀行申請借款的貸款方式,不同於汽車貸款房屋抵押貸款必須具備實質抵押品,因此對放款單位(銀行)來說,要承受的風險比較大,所以有貸款金額需低於薪資比22倍(簡稱DBR22)的限制以外;審核也相當嚴謹,無論是在聯徵紀錄、薪資條件及財務狀況,都會有比較高的要求。

P.S薪資比22倍範例:如果小名的月收入是4萬元,則最多可以申請88萬的信用貸款,不過實際的可貸額度還是得以銀行的審核為準。

延伸閱讀:信用貸款好嗎? 8件貸款前你必須知道的事

房屋增貸、房屋轉貸、房屋二胎、信用貸款比較表

房屋增貸/房屋轉貸/房屋二胎/信用貸款比較表
貸款方案房屋增貸房屋轉貸房屋二胎信用貸款
內容向原銀行再貸一筆現金進行運用。將房貸由原有的銀行轉移到另一間銀行以取得資金運用在有一胎貸款下,將房屋設定第二順位抵押以取得資金。無須提供擔保品(房屋),以申貸人信用進行貸款取得資金。
利率
缺點信用瑕疵、房屋殘值過低銀行大多不願核貸。需支付代償塗銷的成本,申請時間較長。利率較高、無寬限期。貸款額度有負債比22倍的限制,稍有信用瑕疵便很過件。
適合族群信用良好、房屋有可增值空間。轉貸後省下的利息,大於轉貸所需成本。有信用瑕疵,被原銀行拒絕核貸。信用良好、貸款、信用卡正常繳款。

老屋修繕貸款有哪些條件?

申貸人條件

  1. 年滿20歲之國民
  2. 房貸還款記錄正常
  3. 有穩定收入超過半年以上
  4. 銀行往來信用紀錄良好

準備文件

  1. 申請書(線上填寫)
  2. 申請人及配偶戶口名簿影本、全戶電子戶籍謄本或身分證影本
  3. 符合第一類資格相關證明文件
  4. 建物所有權狀影本
  5. 其餘相關文件 (提升信用、增加額度、降低貸款利率)

老屋修繕貸款流程 5大流程輕鬆貸款

  1. 準備資料:提供房屋及土地權狀或是謄本及薪轉存摺近6個月的出入明細、並說明財務狀況之後,即可先送估價。

  2. 房屋鑑價:一般會參考房屋買賣的成交價格外,也會考量屋況、座落地點、屋齡等要素進行估價,來決定可以申貸的金額約5~9成。

  3. 審核比對:當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後,將會透過聯徵紀錄查詢你在所有行庫的貸款金額,與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄),決定貸款案件的准駁與否。

     

  4. 簽約對保:待行員確認核貸金額、利息條件後,銀行或是專員、代書將與借款人聯絡,並約定對保時間,借款人可以安排自己方便的時間,在銀行進行對保手續,而這個流程須要屋主本人親自出席。(對保約需要1個小時,要事先安排時間)

     

  5. 抵押設定:對保完成至撥款前,還需要經過抵押權設定的程序。抵押權設定的金額為貸款金額的2倍,並強制投保火險與地震險,保費負擔由借款人支付,一年一期直到貸款還清為止。

     

  6. 核貸撥款:撥款交易也即將完成囉!抵押權設定完成後,買賣件即可隨時準備撥款。轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償在撥款前,銀行會幫顧客確認是否已為不動產投保火險與地震險,確認已經投保便可隨時進行撥款。

貸先生老屋修繕貸款方案

貸先生老屋修繕貸款方案

貸款額度

老屋修繕貸款成數最高房屋鑑價130%。

利率

貸款利率最低每月0.4%起,依申貸人及房地條件評估

貸款年限

沒有貸款年限,不用綁約,可短期週轉

借款年齡

沒有限制,有房地即可辦理

土地限制

各種房屋土地皆可貸,完全無限制

優點

·        貸款額度無上限,貸款成數90~130%

·        本息攤還/本金攤還皆可

·        審核寬鬆,信用瑕疵或無薪轉勞保皆可協助

·        完全不綁約,提前還款不用違約金

·        未過件前絕不收取費用

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