以租養老是什麼?條件、費用、利率、申請一篇通通說清楚!!

以租養老,簡單解釋,就是將房子託給金融機構,用租金養老。
以租養老屬於「安養信託」其中一樣服務,又稱「留房養老」。
跟過去「以房養老」不一樣的地方,以房養老是將房子抵押給金融機構,每月銀行給養老金。過去以房養老,因中南部不動產鑑價低,每月可領回金額太少,導致申請者少,案件大都集中於大台北高價房區,以房養老申請,最常見問題,會遇到子女反對,阻力很多。

以租養老申請,阻力較少,不用將房子抵押給銀行,您保有房子所有權,不影響子女繼承權。這種服務,可結合「不動產保全信託」,意思是,只要您還活在世上,您的資產不會讓不肖子孫、親友盜賣後,因還不出錢,而遭法院強制執行。只要您將名下不動產交給金融機構信託,機構協助將房子出租,租金會存入您的信託專戶,支付您的生活費,將來老了,想住不錯的安養機構,住宿生活費用,都可以用信託專戶的錢支應。

貸先生以辦理銀行貸款業務20年經驗,整理「以租養老」整體資訊,讓大家了解,以便讓您往後老年生活,可安然無憂渡過餘生。

以租養老Vs.以房養老

「安養信託」服務中,以租養老跟以房養老的特性不同,比較一下,高下立判:

安養信託服務以租養老以房養老
房屋處分權屋主與繼承人金融機構
養老月付金租金貸款
繼承權
出租管理
繼承糾紛
安養機構付費
負債

以房養老,是您的房屋抵押給金融機構後,銀行月付一筆養老金給您,支付期間依房屋市況,評估利息支出,計算每月養老金。如果您的房子不是座落在都會區,貸款成數不高,尤其現在不斷升息的環境,每個月支付利息累積太多,月付養老金會降低。如果繼承人想要繼承您的不動產,就得拿錢將房子贖回,如果沒那麼多錢,銀行就會將房屋法拍,償還貸款與利息後,有剩的再給繼承人,這通常會有繼承糾紛,因為有錢者繼承,沒錢者無法繼承,如果沒錢者是第一順位繼承權,繼承糾紛就會產生。以房養老服務,在臺灣傳子不傳賢的傳統觀念下,接受度不高,大多數的人,不想債留子孫。以租養老,在負債與繼承上,困擾少,您不用將房屋抵押給銀行,可以自由處分不動產,將房屋留給後代子孫繼承,如果您有的房屋不只一間,多餘屋子藉由金融機構的以租養老服務,可找到第三方公正租屋平台(中華民國租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會),將您房子出租,所收租金,可作為信託專戶資金來源,未來老年生活費、醫療費甚至是您住的安養機構費用支出,都可由信託專戶資金提供。

以租養老申請條件

大部分承辦以租養老,這類安養信託,以55歲以上熟齡族群為主,不需要取得繼承人同意,只要您與受託金融機構,雙方同意簽訂契約即可開始進行,不過為了減少繼承紛爭,承辦安養信託的機構,還是會先了解一下您的家庭內部的狀況,協助溝通,以便圓滿進行「以租養老」的信託流程。

以租養老申請費用

  1. 手續費:金融機構收到您的申請資料,進行動產與不動產評估程序所需的費用。
  2. 管理費:信託財產年利率一定比率費用,例如臺灣銀行按信託財產淨值之年率0.2~1%計收,每月最低200元。
  3. 修改費:修改信託契約,產生的行政費用。
  4. 解約費:大部分銀行沒有這項,少部分有收。
  5. 修繕費:租賃業者評估,屋齡較高,需修繕後才能出租。(修繕貸款)
  6. 代管費:支付包租代管業者管理費。
  7. 稅金:房屋稅、地價稅,即使簽訂信託契約,您依舊要繳。
銀行最低門檻手續費年管理費解約金名稱網址
玉山3000元0.3%樂活久久
新光5000元0.5%守護未來
富邦3000~5000元0.2%金錢信託
國泰5000元0.3~0.5%幸福守護
永豐3000元0.2%安養信託
中信5000元0.3~0.5%退休信託規劃
兆豐3000元0.2%退休安養信託
台銀1000元0.2%樂活人生
台企銀3000元0.3~0.4%安養信託
土銀300萬3000元0.3%3000元銀髮安養信託
彰銀最低3000元0.1%安養/撫育信託
合庫30萬3000元0.3~0.5%退休安養信託
華南2000元0.2%1%安養愉生
一銀50萬2000元0.2%珍愛一生

以租養老的租賃管理

以租養老的安養信託契約,三方簽訂,銀行信託、租賃業者、租客租約,若您和租賃業簽的契約有包租代管服務,租賃業者有義務處理租及押金、屋況與設備點交、日常修繕維護、糾紛協調處理。

以租養老的延續問題

您在簽訂信託安養合約後,如果因失智、失能等無法處理執行,金融機構仍依信託契約延續執行出租事宜,即使您不在人世後,房屋產權自然轉移給繼承人,原本租約效力依然延續到期滿。即使您還住在信託的房子裡,可以等到換屋或搬進安養機構後,再將房子出租,這種信託方式,對於未來無力處理財產者,是一個很好老年財務規劃。

以租養老如何申辦?

  1. 身分確認:攜帶身分證明文件及印章至可信託金融機構辦理。
  2. 契約核對:確認信託契約內容
  3. 申請繳費:填寫信託契約、留存印鑑,繳付相關流程費用。
  4. 監察人:如須設置信託監察人,檢具同意書及其身分證明文件,留存印鑑
  5. 交付信託財產至金融機構指定帳戶

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