房貸利息抵稅30萬!!哪些利息不能抵?

 5月繳稅,2023年綜合所得稅,基本生活費19.6萬,房貸族的房貸利息最高可列舉扣除30萬元。 如果您是房貸族,有些稅金扣除額可注意一下,可以幫您節省很多稅金喔!! 不過,有些貸款利息不能抵稅金,貸先生運用20多年跟銀行合作經驗,整理出有哪些貸款利息能抵稅,又有哪些貸款型態不能,提供大眾參考。

標準扣除額

根據綜合所得稅法,一年可以抵扣的稅額,大致分為三種標準扣除額:

  1. 單身扣除額:12.4萬
  2. 夫妻合併標準扣除額:24.8萬
  3. 本人、配偶及、申報受扶養親屬,自住房貸利息支出,合併扣除額,最高30萬。

列舉扣除額

繳稅除了標準扣除額,還有列舉扣除額,範圍涵蓋捐贈、房屋租金支出、房貸利息…等等。這裡針對房貸利息解釋如下: (R)當年自用住宅借款利息支出-(S)儲蓄利息=列舉扣除額(最高不超過30萬) 舉例:假設您111年度自用住宅借款利息支出28萬元(R),儲蓄利息15萬元(S), 那麼您111年度列舉扣除額:R-S=13萬元

扣除額只能擇一申報

根據臺灣最稅法規定,綜所稅有「標準扣除額」、「列舉扣除額」這兩種扣除方式,只能二選一,不能合併使用。 如果列舉扣除額已經大於夫妻合併(標準扣除額)24.8萬,那選擇列舉扣除額報綜所稅,可節稅更多。 換句話說,房貸族申報所得稅時,舉房貸利息支出為扣除額,超過標準扣除額,用列舉扣除額減低所得稅負擔,最高可節稅到30萬。

房貸利息抵稅資格

房貸族想節稅,請記得只能用一間房子申報,如果房子出租給個人或商業營業使用,只能扣除一定比例抵稅。 如果您有2間房子以上,只能選一間報稅,還得先算算哪一間房子扣掉儲蓄利息,「列舉扣除額」最多。 再多也只能到30萬元。 房貸利息抵稅有一些資格限制,大致如下:

利息支出限制

值得一提的是,信貸、車貸、房屋增貸的利息支出,都不成為列舉扣除額來抵稅喔!!

撫養親屬限制

抵稅的房子,必須是本人、配偶或受扶養親屬名下,無申報扶養事實,即使房子在扶養親屬名下,還是無法抵稅。

貸款機構限定

跟民間貸款公司、個人借款利息,不在列舉扣除額範圍內,只有跟保險公司、農漁會信用部、郵局、銀行、信用合作社等金融機構借款,才會在「列舉扣除額」範圍內抵稅。

房貸抵稅案例

林老師擁有2筆房產,有些在扶養親屬名下,其中一間房子3000萬,貸款年利率1.5%,拿來報稅 利息支出,當年度約45萬(R),扣掉自己在銀行退休金的利息12萬塊(S)。 林老師在房子沒有出租的情況下,房貸利息能抵稅金額:R-S=33萬 如果林老師是包租婆,把這間房子租給房客。 以房屋課稅比例計算,只能將房子的一半面積,設為住家,房貸利息能抵稅金額:(R*0.5)-S=10.5萬

哪些貸款利息無法抵稅

  有些房屋貸款利息無法抵稅,比較常見的是「房屋借款」利息,房屋借款與房屋貸款的差別在哪裡… 房屋借款,是用自己房子,向貸款機構(銀行、融資公司、代書房貸)借款。 跟房屋貸款的差別在於 房屋貸款是沒房子,跟貸款機構借錢買房子, 房屋借款是有房子,用房子跟貸款機構借款。 房屋抵押貸款(房屋借款)型態大致上分為房屋增貸、房屋轉增貸、修繕貸款、二胎房貸,這些房屋抵押貸款型態,衍生出5大房屋借款類型,分別為繳款型、增值型、救急型、高額型、信用型

房屋貸款利息 不能抵稅的型態

房屋抵押貸款,通常以繳過房貸的房子,作為抵押品向貸款機構(銀行、融資公司、代書房貸)申請貸款,貸款型態大致分為房屋增貸、房屋轉增貸、修繕貸款、二胎房貸,如下一一介紹…

房屋增貸

是說房子已有房貸,房屋所有權人向原貸款機構另外申貸一筆貸款,貸款機構會針對房屋借款人先前已償還金額及房屋市價,重新評估審核,然後增貸出一筆資金給房屋借款人。 

房屋轉增貸

除了將房貸轉移到新貸款機構降低利率、延長還款期之外,還會在新貸款機構,增貸出一筆額外的資金給房屋借款人。

修繕貸款

是將名下30年以上屋齡的房屋進行抵押設定,以取得資金來替房屋裝潢、整修。

二胎房貸

是原一胎房貸之外,再向貸款機構,就原房屋設定抵押貸款,新的貸款機構,債權清償順序,排在原貸款機構之後,又稱之為「二順位房貸」。

房屋貸款利息 不能抵稅的貸款類型

房屋抵押貸款,主要以房產的價值作為抵押品,運用房屋漲價增值或房貸繳滿期數..等等可貸款價值,向貸款機構取得資金,有關房屋抵押貸款取得資金的管道,貸先生大致整理如下:

向原貸款銀行申請增貸

向原本貸款銀行,再次申貸,銀行對房屋重新鑑價。若房屋貸款額度與市價有增貸空間,就可成功取得資金,增貸額度為房價7至8成。

轉到其他貸款機構增貸

將貸款轉移至另一貸款機構(融資公司、銀行),增加額度、降低利率,額度利率優惠取決於房價。

銀行申請二胎貸款

在原貸款增貸遭到拒絕,這時可以找承作房屋二胎的銀行增貸,不過,銀行二胎貸款額度較低、利率較高。

融資公司申請二胎貸款

若銀行房屋二胎貸款的額度不夠,可以向融資公司申請房屋二胎貸款。條件好的話,額度可以達到房屋的市價,利率每月最低也只要0.8%起。

代書房貸申請房屋信貸增貸

提供房屋作為擔保品,向貸款機構申請房屋信用貸款。一方面可以提高額度,利率也會比個人信貸來得低。

房屋貸款利息 不能抵稅的5大類型

從房屋抵押貸款的角度,有5種不同房屋借款類型,所衍生的房貸利息,不能抵稅包含…

繳款型房屋借款

如果您房貸繳款正常,在銀行的信用好,又有一些存款財力。您屬於繳款型資金取得者,適合申請「原銀行增貸」取得資金,利率較低約1.4%~2.5%之間,額度約房屋現價 50%~80%,分期在20~30年之間。

增值型房屋借款

如果您房產在所屬區域漲價增值,房貸繳款無遲繳狀況 ,而且繳款超過三年以上,無違約金狀況。您屬於增值型資金取得者,適合申請「房屋轉增貸」取得資金,利率約1.4%~2.5%之間,額度約房屋現價 50%~80%,分期在20~30年之間。

救急型房屋借款

如果您需要一筆資金,解決短期資金缺口,等到一段時間過後,又有另一筆收入進來,您屬於救急型取得資金者,適合申請「銀行二胎貸款」,額度約房屋現價80~110%,利率1.44%起,繳款分期3~10年間。

高額型房屋借款

如果您需要一大筆資金,解決投資問題,等到一段時間過後,又有足夠的資金還清債務,您屬於高額型取得資金者,適合申請「融資二胎貸款」,額度約房屋現價80~130%,利率約2.5%起,繳款分期3~15年之間。

信用型房屋借款

如果您在銀行往來信用良好,在銀行信用評分上,有不錯的表現,又有足夠的收入還清債務,您屬於信用型取得資金者,適合申請「房屋信貸」,額度約房屋現價80~130%,利率約2.5%起,繳款分期3~10年年之間。

5大類型 您屬於哪一型?

哪一類型房屋抵押貸款適合您呢? 這要看您的財務狀況而定,不管屬於哪一型房屋借款者,最好能先預約貸先生免費AI線上試算方案,分析出一個適合您的借款方案,方能充分利用借款類型分析優缺點。以下貸先生製成房屋借款人專案表,提供大家參考…

 原行增貸房屋轉增貸銀行二胎融資二胎房屋信貸
借款類型繳款型增值型救急型高額型信用型
繳款正常 信用好、有財力房屋有殘值 長期週轉短期週轉 月付額高短期週轉 月付額高短期週轉 信用條件好
額度 成數
 50%~80%50%~80% 80~110%80~130%80~110%
年息成本
1.4%~2.5%1.4%~2.5%1.44%起2.5%起2.5%起
分期年限
分期20~30年分期20~30年分期3~10年分期3~15年分期3~10年

房屋借款5大類型案例介紹

貸先生20年的銀行金融與法務專業經驗中,有許多不同類型房屋抵押貸款申請成功案例,透過這些成功案例,房屋借款申請人,可以更清楚的知道自己屬於哪一類型,如何運用適合的房屋抵押貸款類型,取得資金,接下來就5大類型房屋借款,介紹成功案例,首先介紹繳款型房屋借款

繳款型房屋借款

創業資金周轉問題  成功房屋增貸100萬
房屋增貸 100萬申請成功
馮小姐
新北市新莊區
銀行房屋貸款100萬

馮小姐屬於「繳款型房屋借款人」房貸繳款正常,適合向原貸款銀行申請增貸。馮小姐是一名寵物店的副店長,因為要跟朋友一起合資創業,所以急需在原銀行增貸一筆100萬的資金使用。不過,馮小姐名下雖有房屋可以增貸,但礙於房屋尚有前貸餘額570萬未結清,且薪水是領現金、無薪轉勞保的狀況,要在限期的一周內跟原貸款銀行申請房屋增貸取得資金使用,根本是不可能的事。 但馮小姐認為此時創業是好時機,不願放棄申請原銀行增貸,於是上網搜尋如何解決資金周轉問題,在搜尋過程中找到了我們《貸先生》的房屋貸款文章,從貸先生免費AI線上試算諮詢服務中瞭解,發現自身條件似乎能以原貸款銀行房屋轉增貸的方式處理,但礙於馮小姐的薪轉狀況容易遭到銀行退件,因此貸先生先提升馮小姐自身的信用條件,再透過銀行協商,成功申請原貸款銀行增貸100萬,解決馮小姐一周內的資金周轉問題! 事後馮小姐慶幸自己能在關鍵時刻找到貸先生幫忙,也讚許專員在喬件過程中細心地提點需要注意的事情,表示未來若有朋友碰上資金困難,一定優先推薦貸先生協助處理! 我們也相當感謝馮小姐願意相信專業,讓貸先生協助化解這次資金危機!

增值型房屋借款

單親母遭裁員無收入 成功房屋轉增貸320萬

成功房屋轉增貸320萬
林小姐
台南市東區
銀行房屋轉增貸320萬元
房屋貸款

林小姐房產所屬區域漲價增值,信用卡跟原房屋貸款都繳款正常,依據房屋借款類型分析,林小姐屬於「增值型房屋借款人」,經貸先生仔細評估後發現,林小姐雖然是待業中,但很適合以「房屋轉增貸」取得資金,不但可以有效降低原來銀行一胎貸款的利息,還能輕鬆取得更多資金。 林小姐是一名單親媽媽,因公司人事縮減遭到裁員已經2個月,為了支應生活開銷想利用名下房屋進行貸款,原本以為房子已經向銀行借過錢了,加上目前無業應該只能辦理民間的二胎貸款。好在林小姐在友人的介紹下,第一時間進行貸先生免費AI線上試算諮詢服務,評估過後認為房屋轉增貸方案相當可行,貸先生便立即處理送件及提升信用等相關作業,最終在與銀行的溝通與爭取之下,順利協助林小姐房貸轉移到另一間銀行,成功核貸320萬元、並降低每月利息,化解了林小姐的資金危機!

救急型房屋借款

想買房投資欠缺資金 成功申貸銀行二胎房貸380萬
想買房投資欠缺資金 成功申貸銀行二胎房貸380萬
想買房投資欠缺資金 成功申貸銀行二胎房貸380萬
潘先生
高雄鳥松
銀行二胎房屋貸款380萬
房屋貸款

潘先屬於救急型取得資金者,適合申請銀行二胎貸款,獲得一筆資金,解決短期資金缺口,等到一段時間過後,又有另一筆收入進來時,可以慢慢還清貸款。 根據貸先生免費AI線上試算諮詢服務資料庫分析顯示,潘先生雖可用該名下的房屋再辦一筆貸款買房,但名下的房屋尚有230萬的貸款尚未結清,如此情況若自行向銀行辦理,很可能無法貸款到他想要的額度! 好在我們貸先生已有20年銀行執業經驗,非常清楚這樣的情形可以如何處理,首先,我們盡力協助客戶提供相關文件,以提升潘先生的信用條件,接著積極與銀行溝通喬件,終於在多次的協商後成功申貸【銀行二胎房屋貸款380萬】,有了這筆錢再加上潘先生的自備款,潘先生很順利的買下了心儀的房屋,圓滿達成買房投資的目標! 潘先生是一名國家實驗研究院的研發人員,因近期相眾一間房屋,想買來進行投資,但由於不確定在哪一間銀行辦理額度較高,便向友人打聽有沒有銀行房貸推薦的可以介紹一下,剛好一位友人曾向貸先生辦理過貸款,認為我們專業外、服務也相當親切,便傳了貸先生的Facebook 給潘先生參考。 潘先生看了貸先生的FacebookLINE貸款文章後,覺得我們相當用心、且貸款方面的資訊也介紹得相當完整,便透過 LINE 與我們進行 免費貸款諮詢服務,以進一步了解詳情。

高額型房屋借款

急需大額醫療費用 成功申貸融資二胎房屋貸款250萬
急需大額醫療費用 成功申貸融資二胎房屋貸款250萬
急需大額醫療費用 成功申貸融資二胎房屋貸款250萬
鄒先生
桃園楊梅區
融資二胎房屋貸款250萬
房屋貸款

鄒先生是一名自營商,需要一大筆資金,做為醫療開刀費用,等到一段時間過後,又有足夠的資金還清債務,根據貸先生免費AI線上試算諮詢服務資料庫分析顯示,鄒先生適合申請「融資二胎貸款」。 鄒先生想以名下房屋進行貸款,但礙於房屋仍有農會貸款200萬尚未清償,民間也有私人借貸50萬,再加上自營商身分無勞保、薪轉,這樣的狀況想成功與辦理銀行貸款是非常困難,貸先生建議鄒先生可以考慮融資二胎房貸,不但核貸快速、審核寬鬆過件機會高,也更能滿足鄒先生大額的資金周轉需求。 鄒先因太太發生意外出車禍,急需一筆醫療開刀費,於是尋求專業貸款公司協助,經過幾間比對後,發現貸先生提供 免費貸款諮詢服務,便透過LINE順利與貸先聯繫,鄒先生聽完融資二胎貸款方案,覺得相當可行,馬上同意以此方案進行,接著貸先生協助鄒先生提升信用,與融資公司進行溝通喬件等事宜。最終成功申貸融資二胎房屋貸款250萬,不僅解決了即時醫療資金需求,更成功將鄒先生名下民間債務清償,幫助客戶免於被壓榨、收取高額利息的風險!

信用型房屋借款

投資失利資金套牢 代書房貸100萬即刻解套
投資失利資金套牢 代書房貸100萬即刻解套
投資失利資金套牢 代書房貸100萬即刻解套
湯先生
新竹市東區
代書房屋貸款100萬
代書貸款

湯先生是國營企業中鋼公司的一名老員工,收入穩定,在銀行信用評分上,有不錯的表現,每月又有足夠的收入還清債務,根據貸先生免費AI線上試算諮詢服務資料庫分析顯示,湯先生屬於信用型取得資金者,適合申請「房屋信貸」。 湯先生名下有一棟房屋可以利用,加上湯先生的職業條件不錯,便建議辦理代書房屋貸款先行清償名下的信用貸款、卡債,以延長貸款年限、同時降低月付金!湯先生聽完覺得方案十分可行,便放心交給貸先生代書團隊處理,順利在3天內核貸【代書貸款100萬】,解決了迫在眉睫的困境,即時化解了湯先生的債務危機! 湯先生在中鋼公司服務了近25年之久,歷年來可觀的紅利及年終獎金,替湯先生積累了不少的積蓄。為了進一步增加財務提升退休後的生活品質,湯先生開始將積蓄投入股市,起先獲益狀況還不錯,便不斷加碼投資,料想不到投資失利、資金套牢的現況竟會發生在自己身上! 湯先生盡力動用手邊的信用卡、現金進行周轉,無奈仍無法填補資金缺口,連帶影響了卡債也沒辦法正常繳款,瀕臨債務協商的窘境… 為了脫離循還利息不斷增加的窘境,湯先生向友人詢問除了銀行以外,是否有其他方式的取得資金,恰好友人是我們《貸先生》的老客戶,推薦透過LINE與我們免費諮詢,評估如何解決債務問題。

房屋借款 申請條件

  • 申貸人年齡:年滿20歲即可
  • 個人信用:信用瑕疵、無收入、目前失業者皆可辦理
  • 房屋狀態:房屋鑑價有殘值即可申貸

房屋條件

  • 房屋有增值空間
  • 房屋座落地點佳
  • 地區發展有前景
  • 房貸還款金額

房屋借款流程

房屋抵押貸款申請!只要7步驟,即可輕鬆申辦房屋借款

借款人分析

房貸AI智能分析檢測您屬於哪一房屋借款人。

文件申請

準備土地謄本、財力證明、身分證影本,申請房屋抵押貸款。

房產鑑價

提出申請後,貸先生根據您的房屋借款類型,依據建地面積大小、座落位置、使用分區,參考成交價評估房產價值。

額度審核

完成估價後,辦理房屋抵押貸款,貸先生根據房屋借款人類型,決定您的借款類型,有些房屋借款會透過聯徵查信用紀錄及近期的貸款記錄,若是辦理融資二胎房貸、代書房屋信貸,貸先生則不看聯徵紀錄。

對保簽約

審核通過後,貸先生專員會聯絡房屋借款人,約定對保時間、完成簽約。

設定房產

這個階段,貸先生根據房屋借款人類型,安排專業人員處理房屋借款事宜,如果是辦理代書房屋信貸,會配發國家考試合格地代書,陪同房屋借款人到地政事務所,設定抵押權,房屋借款人須提供土地權狀影本供銀行進行抵押設定。

撥款入帳

上述手續完成後,便撥款至房屋借款人指定銀行帳戶,確認申請人是否有收到款項。

房屋借款VS.還款方案

不管您是屬於哪一類型的借款人,借款之前,務必先想好如何還款。如果您是資金不足的借款人,建議以本金利息平均分攤的方式,還掉借款。這種還款方式,會在合約規定的利率下,每月支付一定金額,雖然付的利息錢比較高,但是可以運用分期小額支付的模式,一筆一筆把債務還掉。 如果您借款之後投資,不久會有一筆收入近來,建議可先還本金,減少貸款總額,降低利息支出。您可以採取以月計息還款,利息隨每月本金減少降低。如果您想提前還款,記得看看貸款機構(銀行、融資公司、代書房貸)是否有提前還款的違約金,一般來說,銀行還款期限設定,最低在12~18期之間,約一年半左右的時間,如果您有提前還款的把握,請多注意貸款機構還款期限設定以及違約金規定。

24HR免費諮詢預約

房屋貸款免費諮詢服務! 財務問題交給最專業的貸先生! 貸先生擁有超過20年的銀行金融與法務專業經驗,提供免費貸款諮詢服務及房屋貸款服務,結合AI辨識技術,致力協助客戶快速解決資金與債務問題! 將心比心! 為您規劃最合適的貸款方案! 除了房屋貸款服務之外,貸先生還有信用貸款、汽車貸款、企業貸款、債務整合等專業貸 款服務,能夠在第一時間提供最即時的協助,如果您有任何財務問題,都歡迎免費諮詢貸先生,讓我們成為您一生中重要的合作夥伴。 專業顧問貸您守護幸福,貸先生 Line官方帳號諮詢: @mrd.cash (點擊諮詢) 貸先生FB: 最新貸款優惠資訊 貸先生Youtube: 貸款新知趣

 

關於貸先生團隊

貸先生擁有20年以上經驗的銀行金融專業資歷團隊,以銀行體系出身的理財顧問規劃師,配合專業代書地政士與法律顧問團隊,成為公司基本組織架構,提供客戶最專業且迅速的高品質貸款服務,成為財務上的專屬私人顧問。透過獨特銀行專業度,結合各產業的專業知識,以關懷客戶為起點,從宏觀的格局整合財務及信用管理,設計專屬的全方位財務規劃。>>了解更多「貸先生

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貸先生專業團隊,AI科技結合20年銀行經驗,為社會服務。

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