老屋貸款總整理! 提升40年老屋貸款成數的4個關鍵

老屋貸款總整理! 提升40年老屋貸款成數的4個關鍵
老屋貸款總整理! 提升40年老屋貸款成數的4個關鍵

根據統計,台灣從2019年開始,每年都有近千名35歲以下的買方,申貸房貸購買屋齡36年以上房子。可以見得在這個房價飛漲的時代,老屋因為價格相對親民,逐漸成為購屋的熱門選擇。但近幾年銀行老屋貸款成數看來,無論是買房貸款、房屋抵押貸款老屋修繕貸款,都僅能達到房價最高6~7成左右,並非所有人都能成功申貸8成房屋貸款, 究竟申貸老屋貸款有那些關鍵因素?若想增加貸款成數可以怎麼做?貸先生今天就整理了一系列老屋貸款利率、層數、條件等資訊,帶您深入解析、1次搞懂老屋貸款!

老屋是什麼? 幾年以上的房子稱作老屋?

老屋是「危老建築」的統稱,一般意旨超過30年以上的房子。會有「危老建築」稱呼的主要原因為,台灣的天災發生頻率相當頻繁,像是颱風、地震一年就發生好幾來次,而過去的房屋建材並不如現今牢固,因此時至今日多有安全疑慮,也就出現了「危老建築」的說法。

然而,老屋與中古屋、新古屋的重要分水嶺,源自於921地震發生後,全台灣有5萬1千多棟房屋全倒、5萬3千棟房屋半倒,因此內政部營建署重新修訂建築物耐震設計規範與解說法規,針對各區域地形重新制定耐震係數,提高建築物的耐震安全標準。

貸先生依據房屋屋齡統整出以下表格,讓您一次比較4大類房屋差異,方便對新成屋、新古屋、中古屋、老屋有更一步的認識:

房屋類型比一比 | 新成屋、新古屋、中古屋、老屋

房屋類型新成屋新古屋中古屋老屋
屋齡3年以下3~10年3年以上30年以上
有無入住過
入手價格
(比新成屋低)
中等
貸款成數8成7成57成6成

推薦閱讀:中古屋貸款是什麼? 1次解析銀行VS民間中古屋貸款成數、利率、年限

老屋貸款成數、年限、利率是多少?

老屋貸款成數有多高?

前面有提到老屋貸款成數,以銀行來說,最高可以貸到房屋鑑價8成,另一方面,如果是民間貸款管道像是融資公司、代書貸款,老屋貸款成數最高可以貸到代書貸款:房屋鑑價9成、融資公司:房屋鑑價130%

延伸閱讀:代書貸款是什麼 1次解析代書貸款流程,利息,銀行貸款差異!

以上不論銀行老屋貸款、融資老屋貸款、代書老屋貸款,貸先生均能依據您的需求評估合適的貸款方案,若您有任何疑問都歡迎透過 LINE與我們進行免費貸款諮詢服務!

 老屋貸款利率是多少?

根據聯徵中心2021年第二季的統計,全國老屋貸款利率會在1.5%以上。

貸先生先列出4個常見的重點區間,若您有想進一步了解屋齡18年以上的利率,也可透過表格尋找對應的老屋貸款利率:

  1. 屋齡3年內的新成屋,貸款利率為1.37%
  2. 屋齡9年內的房子,利率約1.4~1.42%
  3. 屋齡9-18年的房子,利率約1.42~1.49%
  4. 屋齡18年以上的房子,利率均超過1.5%

房屋屋齡()貸款利率
0-31.37%
3-61.40%
6-91.42%
9-121.42%
12-151.15%
15-181.49%
18-211.50%
21-241.52%
24-271.55%
27-301.55%
30-331.55%
33-361.52%
361.53%

延伸閱讀:2022各大銀行二胎房貸利率全新曝光

老屋貸款年限試算是多少?

老屋貸款年限的算法,一般銀行會分成以下兩種

  1. 房貸貸款年限+貸款人年齡小於75
  2. 房屋貸款年限+屋齡小於50

舉例來說,屋齡20年的房屋,貸款年限最長為30年。若屋齡已有30年,則貸款年限就只剩10年,換句話說,屋齡越高,還款的時間就越短。

老屋貸款年限試算方法
房貸貸款年限+貸款人年齡小於75貸款年限+屋齡小於50

老屋貸款成數,利率2大關鍵-建築結構、剩餘耐用年限

在評估公寓貸款利率和成數時,銀行會將其坐落地段、屋齡、建築結構、剩餘耐用年限等條件列入參考。

建築結構從弱到強可分為:磚造、加強磚造、鋼筋混凝土(RC)、鋼骨鋼筋混凝土(SRC)、以及鋼骨混凝土(SC)這5種,每種結構的耐用年限皆不同,可參見下表,當剩餘耐用年限越短,房屋殘餘價值也就越低,核貸金額相對跟著變少,有時候甚至只能貸到房屋總價的5到6成。

行政院頒布的「固定資產耐用年數表」

  • 磚造房屋耐用年限:25年
  • 加強磚造房屋耐用年限:35年
  • 鋼筋混凝土RC房屋耐用年限:50年
  • 鋼骨鋼筋混凝土SRC房屋耐用年限:50年
  • 鋼骨混凝土SC房屋耐用年限:50年

40年老屋貸款可行嗎? 銀行、融資、民間貸款有何差別?

基本上只要您滿足前面提到的,銀行老屋貸款年限試算方式,都可以成功申請老屋貸款!

但是,必須做好「還款壓力大增」的心理準備,因為申貸40年老屋貸款,還款很可能至多僅有10年的年限。

除非是房屋有經過整理翻修過,一般銀行還是可以接受最長貸款年限為20年,甚至30年等。

另一方面,若是透過融資公司、代書貸款,都能以相對寬鬆的年限、及更高的成數辦理老屋貸款,辦理時間上也會快上許多,建議您申貸前先行透過專業諮詢,了解自身情況適合如何辦理,避免錯估情勢而申貸不過件,如此聯徵多了一查想再貸款反而難上加難。

老屋貸款增加額度的5個關鍵技巧

銀行老屋貸款因為金管會的嚴格限制,貸款額度因此很難貸到最高8成房屋鑑價金,以下貸先生提供5個增加額度關鍵技巧,幫助您有效提升老屋貸款成數:

  1. 額外提供薪轉/扣憑外的財力資料(如股票、投資、保單等)
  2. 找尋財力穩定的保證人
  3. 出示其他房屋、車子等擔保
  4. 找審核標準較寬鬆的銀行
  5. 銀行查不到的資料,不用自己說

若銀行貸款額度不足,或是有信用瑕疵、貸款遲繳等情形而無法順利過件貸款,也推薦透過「二胎房貸」進一步將房屋現值做最大化利用!

延伸閱讀:拉高二胎房貸額度的4個關鍵!

老屋貸款管道有哪些? 銀行VS融資公司VS民間貸款

老屋貸款的辦理管道主要有3種:銀行、融資公司、民間,以下貸先生為您統整3個管道利率、成數、年限,方便您一次比較,評估最適合的貸款方案:

項目銀行老屋貸款融資公司老屋貸款民間代書老屋貸款
貸款利率1.4%~2.5%(年利率)7%~16%(年利率)月息0.4%~1%起
還款年限20年10年~40年
一般是分7年/84期
不限,隨借隨還不綁約
辦理時間最高為鑑價金額*80%最快5天內即可核貸撥款1~3天(含鑑價時間)
貸款額度分期每月攤還(本息攤還)最高300萬。房屋所在地為台灣本島,最高額度為鑑價130%。房屋價值夠額度最高90%
還款方式依銀行計息方式採本息均攤採本息均攤,前期可只還本採本息均攤,前期可只還本
申請限制信用及收入正常者可申請門檻較銀行低。核貸門檻比銀行低,利息比民間放款低年齡20-65歲,不看個人信用及收入狀況, 只看房屋價值
適合對象你所擁有的房屋無任何房屋貸款。 房屋所有人需為你本人、配偶或二等血、姻親之一20~65歲、自由業、八大行業、自營商、攤販等。信用卡循環高亦可承作 債務協商滿3年始可辦理。信用不佳或產權不完整(房屋持分)的申貸人
申貸費用帳管費、開辦費、代書費 、規費帳管費、開辦費 、代書費、規費服務費、 代書費、 規費
過件率需拉聯徵,需符合銀行規章,門檻較高免徵信,不影響連徵,申請條件寬鬆,過件率高申請條件最寬鬆,只要房屋有殘值就可辦理

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銀行老屋貸款條件有哪些?

由於銀行老屋貸款條件最為嚴苛,許多申貸人在不清楚的狀況下自行申貸而遭到拒絕,如此多了聯徵一查大幅影響日後成功申貸的機會!

以下貸先生根據20年的銀行團隊職業經驗,進一步說明銀行老屋貸款條件的2個關鍵,幫助您評估自身狀況、房屋是否適合透過銀行辦理貸款!

 貸款條件關鍵1 – 房屋

  1. 地點:六都房子會比其他縣市估價高
  2. 屋齡:10~20年的房子估價金額會是最高的,超過30年的老屋估價較低
  3. 鄰近設施:如果有嫌惡設施,如加油站、殯儀館,變電箱,路沖,壁刀等,估價也會較低

貸款條件關鍵2 – 申貸人

  • 穩定的工作及收入:現職至少持續一年以上,有薪資轉帳、扣繳憑單更加分
  • 良好的信用:以信用評分為基準,信用分數維持在600分以上就算信用良好
  • 其他加分項目:其他不動產、投資收入,基金對帳單或保單等

許多民眾會自行上網查詢房屋行情,或詢問有經驗的房仲、代書等相關人士,卻發現最終結果和銀行估價還是出現落差,這是因為銀行是委由專業的估價團隊評估,且估價較為保守的緣故。

老屋貸款流程 5大流程輕鬆貸款

  1. 準備資料:提供房屋及土地權狀或是謄本及薪轉存摺近6個月的出入明細、並說明財務狀況之後,即可先送估價。
  2. 房屋鑑價:一般會參考房屋買賣的成交價格外,也會考量屋況、座落地點、屋齡…等要素進行估價,來決定可以申貸的金額約5~9成。

  3. 審核比對:當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後,將會透過聯徵紀錄查詢你在所有行庫的貸款金額,與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄),決定貸款案件的准駁與否。

  4. 簽約對保:待行員確認核貸金額、利息條件後,銀行或是專員、代書將與借款人聯絡,並約定對保時間,借款人可以安排自己方便的時間,在銀行進行對保手續,而這個流程須要屋主本人親自出席。(對保約需要1個小時,要事先安排時間)

  5. 抵押設定:對保完成至撥款前,還需要經過抵押權設定的程序。抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍,並強制投保火險與地震險,保費負擔由借款人支付,一年一期直到貸款還清為止。

  6. 核貸撥款:撥款交易也即將完成囉!抵押權設定完成後,買賣件即可隨時準備撥款。轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償在撥款前,銀行會幫顧客確認是否已為不動產投保火險與地震險,確認已經投保便可隨時進行撥款。

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