建地貸款成數、利率、管道總整理 6個關鍵拉高貸款額度

建地貸款成數、利率、管道總整理 6個關鍵拉高貸款額度\

建地貸款是所有土地貸款中,價值最高的貸款項目,因此不論是在貸款利率、成數、年限上,都能享有銀行更為優惠的貸款方案!然而建地又能細分為甲建/乙建/丙建/丁建4大類,究竟這些種類有何差異?貸款上會有哪些影響?本篇文章貸先生就為您介紹建地該如何辨識,同時說明影響建地的關鍵術語,並且分析建地貸款在銀行、民間管道的差異,幫助您全面評估、安全申貸,找到最合適的貸款方案!

建地是什麼

建地 是 建築用地 的簡稱,可以合法新建住宅、商業大樓、工廠、店舖、學校等機關的土地,而一般的建地貸款,是以土地分類為 非都市土地 (非都市土地為一土地區分種類,後面會說明) 中的建築用地進行貸款。

然而建地貸款的成數、利率、條件,會依據建地種類而有所不同,接著我們將進一步認識建地種類,以評估建地貸款試算會是多少!

建地如何判定?台灣土地如何區分? 

一般台灣土地區分為以下3大類:

1.暫未編定用地

根據非都市土地使用管制規則第7條,意旨人煙稀少、無人居住的島嶼和深山。

2.都市土地

根據都市計畫法第32條,使用區劃定為住宅、商業、工業等的土地。

3.非都市土地

根據 非都市土地使用管制規則第3條,主要可以分成甲乙丙丁4種建築用地,也是本篇著重的介紹重點。

建地種類有哪些? 4大建地種類容積率、建蔽率分別是多少?

建地種類:甲建 | 乙建 | 丙建 | 丁建

建地種類容積率建蔽率
甲種建地240%60%
乙種建地240%60%
丙種建地120%40%
丁種建地300%70%
  • 甲種建地 : 一般農業區或特定農業區內的建築用地。但因屬於都市計畫外的建築用地,生活機能較差,房屋價格也相對便宜
  • 乙種建地: 鄉村中的建築用地。可供住宅和低強度商業使用。因地處鄉村之中,較無完整道路規劃,因此道路狹小,總的來說未來上漲空間有限
  • 丙種建地: 山坡保育區內的建築用地。提供森林區、山坡地保育區、風景區及山坡地範圍之農業區內建築使用者使用,通常建商購買土地後,會先做好水土保持,才開始蓋建築物。
  • 丁種建地: 一般農業區、特定農業區內的工業用地,可以合法興建工廠,通常作為工廠用地使用,不可當作住宅使用。

容積率 是什麼意思?

就是指總 建築面積 與 建築用地面積 的比值。

白話來說,就是各樓層的地板面積 (即為容積) 加總起來,除以基地面積再乘以百分比。例如,在1萬平方米的土地上,有3000平方米的建築總面積,其容積率為0.3。

搭配著 建蔽率 就可以知道這塊土地可以蓋多少層樓。

建蔽率 是什麼意思?

就是指建築基地上,建築物水平面積 與 建築基地面積的比值。

白話來說,就是一塊土地上的建物面積可以覆蓋多少比例的土地,假如一塊土地的建蔽率是50%,那麼該土地就只能蓋土地的一半的面積。

建地貸款是什麼?

「建地貸款」又稱作「建地抵押貸款」,屬於「土地貸款」的一種,是所有土地貸款中價值最高的貸款方案!因此在貸款利率、成數、年限最為優惠,以下貸先生為您說明建地貸款試算是多少。

建地貸款試算 | 建地貸款利率、成數、年限是多少?

建地貸款利率是多少?

建地的貸款利率若向銀行貸款,通常落在年利率2.5%~4%之間,主要根據申貸人寫的土地用途計畫書,來核定最終貸款利率;而如果是向民間貸款管道申貸,利率則落在0.8%~2%之間,審核快速、額度較高,適合申貸人進行資金短期週轉!

建地貸款成數幾成?

近期央行為了防止炒地皮,已推出金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定,以降低土地貸款額度。而建地貸款成數向銀行申貸5~6成的土地鑑價金,如果向民間辦理則可高達鑑價金額9成至多。

建地款年限是多少?

建地貸款年限一般落在10~20年之間,是所有土地貸款中價值最高的貸款方案!

建地自地自建的貸款成數公式

假設土地建蔽率60%、容積率200%;100坪土地銀行鑑價為1800萬,最高成數為7成= 1,350萬。

100坪土地的一樓面積不得超過60坪,總樓地板面積不得超過200坪。

房屋建造費用以每坪10萬元計算,完工總計需要2000萬,扣除銀行貸款1350萬,等於需要約650萬的自備款。銀行貸款等房屋完工後,且辦理保存登記即可轉為一般房貸。

建地自地自建狀況

土地容積200%土地建蔽率60%
可建200坪一樓面積60坪上限

建地貸款試算金額

土地鑑價可貸款額度房屋建造費用房屋貸款金額
1800萬1350萬2000萬1350萬

建地自地自建要先了解本身名下土地的建蔽率及容積率,再來要先請銀行先鑑價,鑑價完成後才能知道需要準備多少的自備款,及房屋建築預算。

影響建地貸款成數的因素有哪些? 6個關鍵拉高貸款成數

建地貸款屬於 土地貸款 中價值最高的土地種類,核貸率比起 農地貸款 要高上許多外,利率、成數也會優惠許多,而會有例外通常是以下6點條件較差:

  1. 道路:建地是否鄰近道路與道路面積大小
  2. 土地:建地形狀、格局是否方正、建地大小坪數
  3. 位置:建地坐落位置是否為市區中心、建地周邊地區的生活機能及開發情形
  4. 建築線:建地與道路的連接狀況
  5. 建地種類:建地屬於甲乙丙丁哪種建築用地 ※可以到【內政部不動產資訊平台】查詢土地使用分區
  6. 容積率與建蔽率

容積率與建蔽率會影響建地貸款成數額度嗎?

會的,容積率因建地種類有所不同。

  • 甲種建地在一般農業區,人口密度較高,使用價值中等。
  • 乙建在鄉村區,人口密度較低,使用價值較低。
  • 丙種在山坡地保育區,人口最少,同時建蔽率跟容積率都是最少的。因為使用價值最低,銀行多不願意承辦。

建地貸款條件有哪些? 銀行建地貸款、民間建地貸款條件大解析

銀行建地貸款條件

  1. 年滿20~65歲之國民,借款人必須是完全行為能力人
  2. 有明確的財力證明及收入證明
  3. 信用條件良好,無信用瑕疵或是聯徵紀錄。
  4. 須提供銀行具體的建地建築計畫。
  5. 名下有土地持有權者 (須完整權狀及產權)、持分土地無法辦理貸款。
  6. 土地不可有民間私人設定

民間建地貸款條件

  1. 年滿20歲至65歲國民,不限職業
  2. 名下持有建地產權(所有權不完整為持分亦可)
  3. 有明確的財力收入證
  4. 不限信用,負債比過高、債務協商、呆帳、跳票等皆可申請
  5. 其餘銀行條件皆為加分項目

延伸閱讀 :持分土地貸款利率,成數,條件總整理 1次解析銀行,民間貸款管道差異

建地貸款管道有那些呢? 2大貸款管道方案比較

一般建地貸款管道可以分為 銀行/金融機構、民間貸款2種管道,而這兩種管道的優缺點不同,分別能滿足申貸人不同的需求,可以依據的方案比較,判斷哪一個管道較適合您:

銀行建地貸款、民間建地貸款方案怎麼算?

貸款方案銀行建地貸款民間代書建地貸款
貸款額度最高土地市價40~60%以內(依據個人條件而定)最高可達土地市價95%
貸款利率年利率2%~4%月利率0.8%起
貸款年限10~20年不綁約、可彈性還款
還款方式本利攤還本利攤還、可只繳利息
申辦時間3~10個工作天1~2個工作天(最快可當日撥款)
申辦費用0元諮詢、代書設定費0元諮詢、代書設定費
適用對象信用良好有工作收入證明建地完整產權信用瑕疵收入較不固定銀行不過件持分土地
其他備註適合中長期週轉適合短期週轉

延伸閱讀 :代書貸款是什麼 1次解析代書貸款流程,利息,銀行貸款差異!

銀行與金融機構管道 哪些銀行可以辦理建地貸款呢?

以下提供幾間銀行的建地貸款供你參考,建議還是實際諮詢比較好喔!

銀行貸款名稱貸款額度貸款期限
土地銀行購地貸款最高按所購土地取得成本及認定價孰低之7成範圍內核定。利率依規定辦理。依實際所需時間核定,最長不得超過5年。
合作金庫購地貸款按所購土地評估價值扣除應計增值稅後之9成且不超逾取得成本之9成為限最長不得超過5年。

為什麼要辦 民間建地貸款? 7大好處解決貸款疑難雜症

民間貸款有幾個好處與銀行不同,您如果有以下問題也可以考量民間管道:

  1. 貸款成數不足:土地有殘值即可貸款,最高可貸款到土地的90%價值,額度比較高。
  2. 信用瑕疵:不論申貸人是否有貸款遲繳、呆帳、信用不良等問題,在民間管道完全不看個人信用唷。
  3. 財力證明不足:如果您的工作無薪轉勞保,或是沒辦法提供有利的財力證明,在銀行端不好貸款但在民間是完全不看。
  4. 貸款時間緊急:銀行流程需要走3~10個工作天,而民間只需要1~2天即完成貸款。
  5. 彈性還款週轉:不論是本利攤還、只繳利息的方案都可,讓您資金不卡卡。
  6. 不限地區服務:從北到南都可以很輕鬆地辦理,不需要受地區限制。
  7. 持分土地也可貸:如果您的土地不是1/1完整的產權,屬於持分土地狀況,也能透過持分土地貸款輕鬆申貸。

建地貸款流程有哪些?

6步驟輕鬆申辦建地貸款!

  1. 提交申請:準備建地謄本、財力證明、身分證影本,向銀行、民間融資公司申請建地貸款。
  2. 土地鑑價:提出申請後,銀行/民間融資公司會根據建地面積大小、座落位置,使用分區等因素評估土地價值,或參考近期的土地成交價。
  3. 送件審核:完成估價後,銀行會透過聯徵查看你的信用紀錄及近期的貸款記錄 (貸先生不看聯徵)。若信用不良或近期增加許多貸款,銀行很可能會否決你的申請。
  4. 簽約對保:審核通過後,銀行/融資公司專員會和你聯絡,約定對保時間、完成簽約。
  5. 抵押設定:由國家考試合格地代書陪同到地政事務所,設定抵押權,須提供土地權狀影本供銀行進行抵押設定。
  6. 核貸撥款:上述手續都完成後,銀行/融資公司便會撥款至指定銀行帳戶。

建地貸款常見問題Q&A

Q.持分建地可以向銀行辦理貸款嗎?

可以,不過跟持分房屋相同,必須要全部持有人出面簽面蓋章,過程會調查全部持有人的信用狀況、財力證明、薪轉證明,全部審核沒有問題後,即可貸款。

如果不想被其他持分人知道拿土地來貸款,或者銀行持分貸款成數不足,都可以向貸先生辦理「持分建地貸款」,因為我們只單純評估建地價值,因此能以更寬鬆的條件,快速核貸大額貸款!

Q.想辦理 建地二胎貸款 有可能嗎?

目前銀行因為風險上的考量,連房屋二胎貸款也只有少數銀行有承作,加上銀行認為土地筆房屋價值低落,因此土地二胎貸款更是完全不受理。

銀行不承做建地二胎貸款,必須找像 貸先生 的民間貸款公司才有辦法幫您解決建地二胎貸款。

延伸閱讀 :土地二胎如何貸款? 1次解析銀行/民間土地二胎貸款差異

Q.建地二胎貸款條件有哪些?

只要你的名下有房屋土地即可辦理,持分也可以辦理貸款,額度無上限。

貸先生建地二胎貸款,不需調查聯徵,有信用瑕疵、信用不良、負債比過高、貸款遲繳紀錄、信用卡強制停卡、銀行協商都可辦理,

手續簡便、成數高,不受負債比22倍限制,單純評估土地價值、有額度即可辦理、成數無上限!

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