土地貸款利率是多少? 土地貸款年限、成數1次完整解析

土地貸款利率是多少? 土地貸款年限、成數1次完整解析

土地貸款是什麼?土地貸款年限、利率、額度是多少?

土地貸款是以土地作為擔保品,向金融機構申請借貸的服務,貸款機構在辦理時會根據土地的種類、現況評估土地價值,給予相對的貸款利率及額度,在確認貸款方案後,再將土地的抵押權設定到貸款機構名下(銀行或民間貸款公司)。

土地貸款年限一般最長可到20年,但實際年限會因為土地價值及貸款人信用條件而有所差異,而土地貸款利率大致介於2~10%、貸款成數則在5~7成,範圍很廣的主因是受到土地種類、貸款管道等因素影響,接著貸先生將進一步剖析土地貸款利率、成數多少才合理!

P.S.土地貸款與與一般抵押貸款不同之處在於,土地貸款通常必須提出貸款計劃,說明貸款的用途,例如:農地貸款必須作為農耕用途;建地貸款必須有興建建物的計畫。

土地貸款利率有幾種?3管道貸款利率比較

土地貸款的利率一般可以依據土地種類、貸款機構、申貸人信用條件而有所不同,若是以土地種類來說,分別是 : 建地貸款2%~4%、農地貸款2%~6%、工業用地貸款3%起、林地及山坡地貸款3%左右。而各貸款機構的利率則是銀行年利率2 ~ 10%、融資年利率7 ~ 14%、民間月利率0.8 ~ 2%。

4種類土地貸款利率

土地種類建地貸款農地貸款工業用地貸款林地及山坡地貸款
土地貸款利率2%~4%2%~6%3%起3%左右

3大借款管道土地貸款利率

貸款管道銀行土地貸款融資土地貸款民間土地貸款
土地貸款利率年利率2 ~ 10%年利率7 ~ 14%月利率0.8 ~ 2%

民間土地借款與銀行土地貸款不同的地方在於,民間土地貸款的利息比較高一些,平均在2.5%左右,但是民間可以提供較高的額度,比銀行多出約2成左右。而貸先生提供市面上最低優惠,只要符合條件就能夠辦理。

土地貸款成數怎麼算?哪些條件會影響額度?

土地貸款成數大多落在5~7成左右,主要受到以下5個條件影響:

  1. 土地種類
  2. 土地面積
  3. 土地現況 (座落地點、生活機能)
  4. 個人信用及財力狀況 (確認還款能力)
  5. 申辦機構 (銀行、融資公司、代書)

貸先生提醒您,並不是任何土地都能向銀行貸款!

銀行土地貸款主要為建地居多,其次則是農地和工業地。林地、山坡地、河川地基本上都無法向銀行貸款。

銀行審核土地貸款的條件非常嚴格,就算通過了額度也不高。再加上有些空地或是偏遠的地區,銀行根本連看都不看就直接拒絕,又或者是申貸人本身信用條件不良,收入不穩定等條件因素,造成了銀行貸款的困難,這時民眾就可以透過民間土地貸款輕鬆取得資金。

土地貸款有哪幾種?

土地貸款分類可依據土地用途,區分成以下4種,其中以建築用地最容易申請貸款成功!工業用地、直接生產用地也可能成功核貸。辦理土地貸款前,先了解自身的土地分類,可以大幅縮短溝通的流程。

  1. 建築用地:建地、祠廟、教堂、工廠、砲台、墳場、車站、公園用地、學校、工廠、碼頭、機關、住宅、軍營、車庫等
  2. 直接生產用地:水田用地、旱田用地、林地、山地、魚池、畜牧池等
  3. 交通水利用地:公路、街道、村道、小徑、鐵道路線用地、灌溉用的沼澤、塘湖、運河等
  4. 其它用地:堤防、荒蕪未經利用、以墾富荒之地等

認識了土地貸款的4個種類,接著貸先生將針對3個最常見的土地貸款做進一步的說明,讓您更清楚辦理土地貸款需要注意哪些事情!

建地貸款

建地若是使用個人身份申請建地貸款,依規定必須將土地設為抵押品,並附上建築計畫書以證明用途,若貸款1年後沒動工,貸款資金將會被全數收回。銀行貸款成數會依土地所在地而有所不同,以台北市為例,最高可以貸款至8成,若是其他地區則約5成左右,利率3.5%起。

土地建物融資也不是一次性撥款,而是依照建築進度撥款,須完工至一個階段後,由受委託建造的營造商開示證明,銀行才會撥款部分金額,一般來說貸款成數約為建物建造成本的3至6成,利率為4%。未來若建造完成可以轉貸為一般房貸,利率則依個人條件而有所不同。

若是向民間土地貸款則不需這麼麻煩,可以直接申請土地價值的9成,所以建地大多向民間貸款居多。

農地貸款

農地貸款的限制條件多,而且不是所有銀行都可以承辦農地貸款。以土地銀行為例,農地貸款的土地分區使用須供農業使用,貸款成數最高為買賣價格的7.5成,金額若是超過3,000萬元,須交由總行核定是否核貸,目前貸款利率約為2.5%。貸先生建議善用「青年從農創業貸款」、「農民經營改善貸款」及「擴大家庭農場經營購買耕地貸款」。「青年從農創業貸款」是針對18至45歲,農業相關科系畢業或申貸五年內曾參與農業相關訓練課程,以及農委會專案輔導青年農民之民眾。

由於農地貸款利率高於房屋貸款,行政院農業委員會為推廣農業,鼓勵實際投入農業產業之農民,所施行一系列關於農業貸款的相關方案,優惠利率多為1.5%起。貸先生提醒,想貸款的民眾可以加入戶籍所在地農會成為正式會員,可以幫助申請相關優惠貸款方案。一般農地未農用利率基本為2.5%起跳,農地地上物的用途及臨路大小都會影響貸款利率及放貸與否。

持分土地貸款

持分土地無法單獨向銀行借款,需要所有持有人出面做連帶保證人。若是只有其中一位持有人想貸款,而不想被其他持有人知道,可以考慮民間持分土地貸款,手續流程簡便,也不需要告知其他持有人,過程完全保密、合法。

土地貸款3種管道比較

  1. 銀行土地抵押貸款
  2. 融資土地抵押貸款
  3. 民間土地抵押貸款

貸先生整理以下表格給各位參考:

項目銀行土地貸款融資土地貸款民間土地貸款
貸款額度上限200萬上限300萬土地有價值就無金額上限
貸款利率年利率3至10%不等年利率7至16%不等月利率0.8至2%
貸款天數7至15個工作天最快3個工作天最快5個工作天
貸款成數最高市價75%最高市價90%市價100%以上
還款方式本利攤還平均貸款年數7年本利攤還最長分7至10年隨借隨還,不用綁約。
土地條件只接受土地一二胎順位只接受土地一二胎順位土地有價,二三四胎皆可
綁約方式綁約2年不能清償 提前還款需付違約金綁約20期不能清償 提前還款需付違約金不綁約按月計息 隨時清償無違約金
備註以上核發金額與利率依個人條件有所不同。 歡迎洽詢貸先生,我將會為您量身打造貸款方案。

銀行土地抵押貸款

銀行土地貸款利率約為3至10%不等,信用條件要優等,還要附上財力證明才能申貸。各家銀行抵押貸款方案都不大相同,需要先評估自身條件再做申請,若是貿然申請的話可能會白白浪費聯徵次數。

此外還要注意土地是否1年內有辦理過貸款,短期內辦過貸款的話也是無法辦理抵押貸款。

以下是貸先生整理出幾個銀行土地貸款的6個眉角:

  • 信用條件:個人聯徵紀錄必須正常,銀行非常忌諱貸款遲繳和負債比過高,必須要有穩定的收入證明讓銀行確保還款能力。
  • 額度有限:農會和土地銀行的貸款成數約在5成上下(民間可達9成)。
  • 地目受限:銀行最喜歡的就是商業地,其次為建地。其他地目要辦理會有比較大的困難。
  • 拒絕持分:持分土地與持分房屋都無法在銀行辦理貸款,只能透過民間來取得資金。
  • 地點位置:銀行審核土地貸款的其中一個因素就是地點,地點好一切都好談,若是偏離市區或較為深山的地點,銀行過件的機率很低。
  • 二胎貸款:多數銀行不願意受理二順位(二胎)和三順位(三胎)的貸款,必須透過民間來辦理土地二胎貸款。

銀行土地貸款特點

  1. 利率低:銀行土地抵押利率為3至10%,算是3種管道中最低的。
  2. 期限長:每月採本利攤還,平均貸款年數為7年,適合需要長期週轉的民眾。
  3. 審核嚴:銀行非常重視個人信用狀況及財力證明,若是有資料不符合規定就不會通過。

融資公司土地抵押貸款

融資公司屬於民間貸款的一種,年利率一般為7至14%不等。貸款期限為7至10年。融資公司適合銀行拒絕貸款,又希望長期週轉本利攤還的民眾。

融資公司土地抵押貸款特點

  1. 成數高:融資公司的貸款額度比銀行高一些,可以達市價9成。
  2. 審核鬆:融資公司比起銀行來說比較容易貸款,有些融資公司不重視財力證明及信用狀況。銀行協商也可以貸款。
  3. 本利攤:每個月本金加利息攤還,但是提前還款會有違約金的問題。

民間土地抵押貸款

民間土地抵押貸款就是利用土地作為抵押,向民間貸款公司或是個人進行貸款,好處是信用瑕疵、貸款遲繳、負債比過高、銀行協商都可以貸款。還款方式是每月利息0.8%起,不用綁約、隨時借隨時還、不會有違約金的問題。而且貸款流程最簡便,最快當日可以撥款。利息比前兩個管道來的高一些,適合短期週轉,貸先生建議再貸款前要先衡量自身的情況再申請。

民間土地抵押貸款特點

  1. 成數高:民間土地抵押可以貸款到市價金額,若是房市熱絡,甚至可以110%,而且金額上沒有限制,完全依據土地價值來審核。
  2. 速度快:銀行或是融資公司辦理貸款至少都要7個工作天以上,若是資料不足可能要花更多時間辦理。民間貸款在這點可以說是最快的,從申請到撥款只需2天就可以完成,資料齊全當天也可以撥款。
  3. 條件鬆:民間土地貸款完全不看銀行信用狀況,不用財力證明、薪轉證明,只要土地土地有價值都可以辦理。
  4. 無上限:銀行和融資公司都有規定貸款最高上限300萬。民間貸款則沒有限制,只要土地土地還有價值,貸款多少錢都沒問題。
  5. 不綁約:民間土地貸款多採用不綁約,利息按月計算,就算只借一個月也沒問題,不會有任何的違約金產生。而且借多少錢就算多少利息,完全依照客戶需求來決定貸款方案。過程中需要變更貸款內容也可以,適合需要短期週轉的民眾。

土地已經貸款過了還可以土地二胎貸款嗎?

銀行土地貸款主要為第一順位抵押貸款,目前沒有銀行提供土地二胎的貸款。

如果民眾想要辦理土地二胎貸款只能選擇向民間貸款公司辦理,雖然利率較銀行高些,但是審核寬鬆、成數高、額度高,也不失為一個選擇。

延伸閱讀:土地二胎如何貸款? 1次解析銀行/民間土地二胎貸款差異

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