土地二胎如何貸款? 1次解析銀行/民間土地二胎貸款差異

現今工商社會寸土寸金，土地貸款成了取得資金的常見方法，但土地貸款據聯徵統計，近年至多只能貸到6成左右，若想取得更高的貸款成數，就得透過土地二胎貸款才能順利達成。所以說土地二胎究竟該如何辦理? 銀行與民間貸款成數、利率、條件合理狀況又會是如何呢? 本篇文章貸先生統整了土地二胎成數、利率、條件的相關資訊，同時說明安全選擇土地二胎的3個方法！幫助您全面評估、安全申貸，找到最合適的貸款方案！

土地二胎是什麼

土地二胎又稱為「土地二順貸款」，也就一筆土地已經向某銀行進行「第一次」抵押貸款後，再利用該土地向銀行或民間貸款公司進行「第二次」抵押，來取得資金的貸款方式。

土地二胎的成數，銀行通常有最高8成的上限，因此在一胎大致落在5-7成的狀況下，可以貸到土地市價的1-2成。另一方面，若是向民間金融機構(融資公司、代書)，貸款額度最高能到90~130%，因此成了不少大額資金需求申貸人的貸款途徑！

然而，現今土地貸款的地目種類繁多，各分區的土地皆有諸多管制。對此銀行在辦理土地貸款時，通常只以「都市計畫劃定之住宅區」或「商業區」為核心，如果不是以上兩種土地類型，要辦理貸款只能尋求民間資金協助。

現在我們得知了「土地二胎是什麼」後，接著貸先生將為您介紹土地二胎常見的幾種分類！

土地二胎貸款種類有哪些?

土地二胎若以銀行會審核通過的地目來說，一般會有建地、農地、工業地、持分土地4種分類。其中建地、農地和工業地這三種地目銀行比較喜歡，比較容易過件銀行貸款，而持分土地則是需要所有持分人出面對保，才能成功過件土地二胎貸款！

其他的地目像是漁地、林地、道路用地、山坡地保育地…等，基本上只有民間貸款公司能夠承作。

建地二胎貸款

辦理建地二胎的客戶多為建商、投資客、準備自地自建的地主。會辦理的原因多為行貸款成數過低，或是營造預算不足需要追加等等。

貸款成數方面，會依據各區市值而有所不同，例如台北最高可以貸款至75成，若是其他地區則約5成左右。核貸上屬於階段性撥款，銀行會依據營造商的開示證明實行撥款。

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農地二胎貸款

辦理銀行銀行農地貸款的限制繁多，除了貸款目的為農業使用外，貸款成數以土地銀行為例，最高為買賣價格的7.5成，金額若是超過3,000萬元，須交由總行裁定。

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工業地二胎貸款

工業地要向銀行貸款也不容易，工業地貸款申請貸款時應檢附興建計畫、開發計畫及相關公司財務報表資料，以資證明該工業地未來會依計畫落實興建開發。

貸款通過後，應於規定時程內動工興建，如在期限內沒開始動工，銀行有權收回貸款。工業地貸款成數通常不超過6成，利率約為2.5%起，除了銀行、農會之外，民間金融機構也是常見融資單位。

持分土地二胎

持分土地二胎若向銀行辦理貸款，過件機率非常低。因為銀行辦理貸款時必須取得完整產權，此時，一定要全部的持有人都出面蓋章，並且調閱所有持有人的聯徵紀錄，確認所有人的信用沒問題才能成功核貸，因此銀行本身不喜歡承作持分土地的案件。

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相較之下，民間持分土地貸款容易許多，不需要所有持有人出面對保，也能在不通知其他持分人的狀態下貸款，只要土地鑑價有殘值，便能順利辦理土地二胎貸款！

土地二胎各地目利率是多少?

以下貸先生統整了各種土地二胎利率，供您參考，實際利率還是得依據申辦管道、個人信用進一步評估才會更為準確：

• 建地利率：2.5% – 3.5%
• 農地利率：2.5% – 5%
• 工業地利率：2.5% – 3.5%
• 原保地利率：3%起
• 山坡地利率：3%起
• 保育地利率：3%起

認識了土地二胎各種類的差異之後，您一定也很好其土地二胎銀行與民間有哪些差異，接下來就讓貸先生為您深入解析，一次搞懂２者差異！

銀行/民間土地二胎哪個好?

銀行土地二胎

承如前言介紹，銀行土地貸款通常只會承作「都市計畫之住宅區」或「商業區土地」，因此土地二胎的機會更是渺茫，除非是六都超級精華區內的土地，才有可能向銀行辦理土地二胎。

加上銀行的土地二胎目前都是「銀行土地轉貸」的過渡期，清償過後仍會變成「土地一胎」，銀行並沒有單純設定土地二胎的服務，頂多是土地貸款還款一段時間後，可以再向銀行辦理增貸。

民間土地二胎

民間土地二胎雖然利率較高，但是不用綁約，如果說短期周轉反而利息較低，加上民間機構不受央行限制，可以單純設定土地二胎貸款，申貸速度也比土地轉貸更快、更單純，可以省去代償、塗銷設定及等清償證明的時間，最快大約5個工作天就能核貸撥款！
貸款審核上，也無須調閱聯徵紀錄，無論是信用瑕疵、貸款遲繳、負債比過高、銀行協商都可以貸款。

銀行土地二胎VS民間土地二胎貸款比較

以下貸先生製作了銀行與民間土地貸款差異表，方便您一次比較2者差異，選擇適合自己的貸款方案。若您比較過後有任何疑問，或是有土地持分、信用瑕疵問題，都歡迎與我們進行免費貸款諮詢，讓我們助您一臂之力！

土地二胎估價項目有哪些? 影響貸款成數的5個關鍵因素

影響土地二胎貸款成數最大的因素，除了貸款管道的選擇之外，土地鑑價也會大幅影響可貸款額度，而土地二胎的貸款額度，簡單說就是「土地估價x貸款成數-前順位的借款金額-稅金=可借的金額」。以下列舉土地二胎５個估價項目：

1. 土地的市值
2. 前順位借款金額
3. 土地有無查封、訴訟、禁止移轉項目
4. 土地增值稅
5. 其他的國家欠稅

土地二胎貸款申貸有哪些流程？ 6步驟輕鬆申貸！

辦理土地二胎貸款的作業程序相當繁瑣，交給貸先生協助您，只要6個步驟就能輕鬆辦理！

1. 提交申請：準備土地謄本、財力證明、身分證影本，向貸先生申請土地貸款。
2. 土地鑑價：提出申請後，貸先生會根據土地面積大小、座落位置，使用分區等因素評估土地價值，或參考近期的土地成交價。
3. 送件審核：完成估價後，若您是辦理銀行二胎，會透過聯徵查看你的信用紀錄及近期的貸款記錄，若是辦理融資、代書貸款，貸先生則不看您的聯徵紀錄。
4. 簽約對保：審核通過後，我們的專員會和你聯絡，約定對保時間、完成簽約。
5. 抵押設定：這個階段，我們會配發國家考試合格地代書陪同您到地政事務所，設定抵押權，須提供土地權狀影本供銀行進行抵押設定。
6. 核貸撥款：上述手續都完成後，便會撥款至您指定的銀行帳戶，此時貸先生會向您確認是否有收到款項。

土地二胎常見問題Q&A

土地二胎貸款多久可以取得資金？

銀行土地二胎貸款一般需要7至14個工作天，若有資料不足情形可能會更久。我們非常了解急需用錢的困境，可能差一小時撥款就導致客戶銀行信用不良，所以非常重視撥款速度！貸先生堅持「即時解決資金問題」，只要您備齊資料最快當天可以過件貸款。

土地持分可以辦理二胎貸款嗎？

持分土地與持分房屋的貸款方式有兩種，銀行及民間。

• 銀行：共同持有房屋要向銀行貸款，需要兩人同時出面蓋章簽名，且所有持有人的聯徵紀錄都要調查，建議在辦理前就先調查清楚，才不會浪費聯徵次數。
• 民間：只要一個持有人就能夠辦理，而且不會被其他持有人知道，過程完全保密。利率較銀行稍微高一些，每月為0.8至2.5%之間，依個人條件而有所不同（1萬元每月80~250元）。按月還款不用綁約，隨時借款隨時還款。

如何判斷該機構的民間土地二胎是否合法？

1. 貸款利率是否過高？
   民間土地貸款利率大致落在１～３分左右。如果超過３分很可能是不法機構。（一分利指月利率１％）
2. 貸款是否有合約證明？
   有明確列出貸款條件，雙方同意可以接受後，照借款契約的條件履行，才能有效保障雙方權益
3. 貸款前是否清楚說明貸款方案？
   貸款過件時，貸款專員會把額度、期數、利息都與客戶確認無誤，約時間地點與代書方見面對保並放款。

土地二胎被銀行退件該怎麼辦？

土地二胎被銀行退件常有的狀況是「貸款成數不足」，因為銀行有最高7成的貸款限制。此時透過民間貸款公司(貸先生)，便能輕鬆核貸土地貸款最高90%~130%額度、優惠利率最低0.4%起，資料備齊的狀況下最快可以當天就通過貸款（銀行7~14工作天），歡迎利用下方表單詢問！

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