二胎房貸試算,3大機構差很大 ! 4個關鍵拉高貸款額度

二胎房貸試算,3大機構差很大 ! 4個關鍵拉高貸款額度

二胎額度怎麼試算? 3大機構試算差很大

二胎房貸的貸款額度,會依據申請機構的不同,有不一樣的試算方式,最大的差別在於「一胎房貸的餘額認定」。例如:金融機構(銀行、合作社、農漁會)認定上會以「一胎房貸的設定金額」作為試算依據,而融資公司與民間代書則以「一胎房貸的剩餘金額」進行試算,兩種認定方式差異很大,要是一不小心選錯方法,可能一毛錢也貸不到之外,更白白地浪費聯徵紀錄。

金融機構二胎額度試算(銀行、合作社或農漁會等)

二胎可貸額度= 房屋鑑價 x 成數 – 一胎房貸貸款設定金額

融資公司(新鑫,中租,和潤)、民間代書二胎額度試算

二胎可貸額度= 房屋鑑價 x 成數 – 一胎房貸貸款剩餘金額

現在我們清楚了二胎房貸試算的差異,接著我們以實際的試算範例,進一步釐清2種試算方式差異有多大!

二胎房貸試算範例

「廖先生在台中市區房屋,當初貸款800萬,設定金額是960萬,繳了10年,已經還掉500萬,一胎餘額剩下300萬。房屋鑑價金額為1100萬。」

房貸金額整理餘下,幫助您更容易了解:

房屋鑑價 1100萬 (假設銀行和融資公司、民間鑑價都相同)
一胎貸款 800萬
一胎設定金額 960萬
一胎剩餘本金 300萬

銀行二胎房貸額度試算:

銀行二胎成數一般都會在85成內。二胎可貸額度 = 房屋鑑價 1100萬 x 成數 85% – 一胎房貸貸款設定金額960 = -15萬 (負數,無可貸額度)

民間代書二胎額度試算:

民間代書成數一般也會在85成內。二胎可貸額度 = 房屋鑑價 1100萬 x 成數 85% – 一胎房貸貸款餘額金額 300 = 635萬

融資公司二胎額度試算(新鑫、中租、和潤):

融資公司成數一般也會在110%內。二胎可貸額度 = 房屋鑑價 1100萬 x 成數 110% – 一胎房貸貸款餘額金額 300 = 910萬

以上案例只是假設案例,實際額度和成數還是依照審核回覆為主。不過看得出來,一加一減下,可貸額度真的差很多。銀行二胎沒有可貸額度、民間代書可貸635萬,融資公司可貸910萬。

銀行用「當初一胎房貸的設定金額」來當作餘額真的是很嚴格,所以也是為什麼銀行業務抱怨銀行二胎房貸很難承作,因為根本很難有空間!

相對之下,融資公司和民間代書的可貸空間大很多,一胎餘額是用實際剩餘房貸餘額,融資公司的成數還比銀行高

如何提高額度? 4大二胎關鍵因素

1.成數

融資公司的貸款成數真的很驚人,這是連銀行或代書都沒辦法的!

 銀行、代書融資公司
成數上限85~90%110%

依據申辦機構的屬性,可貸最高成數就差不多確定了!如何可以幫助提高成數呢?包括鑑價、財力、信用和保人等,都是提升成數的重要因素。若您想進一步瞭解如何提升貸款成數,歡迎透過我們的免費諮詢服務,協助您對貸款成數有更深入介紹。

2.一胎餘額

如果額度不足,優先考慮融資公司、代書是更好的選擇!

銀行融資公司、代書
一胎餘額認定設定金額貸款餘額

銀行保守,一胎房貸餘額是用當初「設定金額」,設定金額又是貸款金額的1.2倍,如此一來,機會沒有可貸空間了!相對之下,融資公司和代書都是採用貸款餘額,才能真正活化不動產的價值!

3.鑑價

鑑價來講,就是很高深的學問,因為影響房屋價值的因素很多,包括地段、周遭環境、屋齡、是否有裝潢、是否房價炒作等。

在試算房屋二胎房貸額度時,會需要帶入鑑價金額,您可以嘗試帶入下面數值:

  • 當初購入金額:如果剛購入不久,應該不會差距太多。
  • 實價登錄價格:參考內政部實價登錄的房價成交紀錄。
  • 送估價:貸先生提供免費估價、不管是銀行、融資或是代書都可以,在一天內就提供您更精確的房屋估價

4.增加擔保品

如果擔保品的貸款空間不夠,也可以提供其他不動產來提高貸款額度。

二胎房貸有額度上限嗎?

就像信用貸款有負債比22倍的額度上限,不論是金融機構、融資公司或是民間代書,都會有放款風險的考量而訂有不同的上限,以下貸先生統整3種途徑的額度上限,方便您更快認識二胎房貸額度上限。

銀行 融資公司 代書
一胎餘額認定 300萬 300萬 2000萬

推薦閱讀: 2021各大銀行二胎房貸利率全新曝光

額度複算

經由以上試算結果可以得知,其實二胎額度最大的變因還是「房屋鑑價」,而成數和一胎餘額都是可以比較得知的。建議您多詢問幾間,但不要急著進行送件,以確保找到合適的貸款方案。

若是您認為處理房屋鑑價過於複雜,貸先生提供線上房屋鑑價服務,我們有專業的鑑價師可以免費為您服務,不收取額外費用,當天立即回覆您,此外,更介紹給您額度更高的銀行,為您全面分析,成功拉高貸款額度!

如何還款最優惠? 我該選哪種還款方式?

目前房貸的繳款主要有「本息攤還」和「本金攤還」,這2種方式每個月要還的錢及總共付金額都有落差,但問銀行的時候,行員也只會推薦對自己銀行有利的方案,多數人為了不想多花冤枉錢,都會先上網試算,在心裡有個底後,增加自己和銀行談判的空間,但您算的方法不一定正確!

接下來貸先生為您介紹4種還款方式,協助您更完整認識自己想要的貸款方案,避開因不熟悉還款而陷入的貸款陷阱

  • 一段利率試算(本息攤還) :「本息攤還」是目前主要的方式,超過9成的人都是,每個月還的金額固定,適合收入穩定、不想花時間計算每個月金額的人。
  • 一段利率試算(本金攤還) : 銀行不會特別介紹「本金攤還」的方式,因為每個月的還款金額不同,計算也比較麻煩,也不是所有銀行都有提供試算服務。
  • 多階段利率試算(本息攤還): 寬限期可以幫民眾減輕前一兩年的經濟負擔,但如果資金配置沒做好,一旦開始還本金,就會覺得經濟負擔大。
  • 階段利率試算(本金攤還) : 本金均攤的方式,仍然會比一階段的本息均攤少。

總結 – 本息均攤 vs本金攤還

瞭解4種還款利率試算方式後,接著貸先生統整以下表格,劃分不同方式需要繳納的費用,協助您更快釐清不同情況的貸款差異。

假設貸款金額為300萬,利率2%(3個月優惠1.68%),貸款20(寬限期1),以三信銀行為例算給您看:

本息均攤
(有寬限)
本息均攤
(無寬限)
本金均攤
總金額3,666,0633,642,3353,602,520
月付金4,200~15,82715,17712,521~17,500
負擔負擔日漸沉重平均先苦後甘
  1. 單看總金額,你會發現本金均攤反而是比較便宜的方式,但前期負擔較重,寬限期讓你嘗了些甜頭,最後金額卻是最高的。
  2. 寬限期滿轉貸可以再用一次寬限?別傻了,銀行調你的聯徵就看得出來,一直寬限在銀行看來是資金有問題,第二次就不會讓你通過了。
  3. 貸款年限拉長到30年會不會更輕鬆?雖然一個月只要付11000左右,但最後的總金額是399萬多,感覺更虧了。

二胎房貸常見問題

Q. 本身已經有二胎怎麼辦?可以在辦理二胎增貸嗎?

沒問題,如果已有二胎房貸,只要申請核准後,我們會幫您先清償,剩下餘額會撥入您指定的銀行,還是可以辦理。

Q.額度跟申請人條件有沒有關係呢?

當然有的,您條件越好,可貸成數就會高,成數高,自然額度就會往上。

Q.貸款額度有沒有下限呢?

有的,銀行、融資公司都最少是30萬,代書可以再更少。不過固定成本,例如代書費,不會因為貸款金額小而減少太多。

Q.如何知道「設定金額」呢?

除了到地政申請房屋謄本或線上申請房屋謄本,看謄本上的設定金額外,因為(不動產的設定金額=貸款金額的1.2倍),所以您當初貸款1000萬,設定金額就是1200萬。設定金額算法,是銀行或是任何貸款機構,即使是民間房貸,都是如此計算。

Q.鑑價金額就會等於實價登錄金額嗎?

不一定。實價登錄的不動產不見得會跟您的不動產條件相同,而且實價登錄也不一定準確。更方便、更快速取得鑑價金額的方式是透過貸先生免費鑑價服務,提供鑑價師免費專業估價、無額外費用、當天回覆!

房屋貸款免費諮詢服務! 財務問題交給最專業的貸先生!

貸先生擁有超過20年的銀行金融與法務專業經驗,提供免費貸款諮詢服務及房屋貸款服務,結合AI辨識技術,致力協助客戶快速解決資金與債務問題! 將心比心! 為您規劃最合適的貸款方案!

除了房屋貸款服務之外,貸先生還有信用貸款、汽車貸款、企業貸款、債務整合等專業貸款服務,能夠在第一時間提供最即時的協助,如果您有任何財務問題,都歡迎免費諮詢貸先生,讓我們成為您一生中重要的合作夥伴。

專業顧問貸您守護幸福,貸先生
Line官方帳號諮詢:@mrd.cash (點擊諮詢)
貸先生FB:最新貸款優惠資訊
貸先生Youtube:貸款新知趣

文章分類

二胎房貸試算,3大機構差很大 ! 4個關鍵拉高貸款額度

近期文章

更多成功案例

標籤雲