一般申請銀行房屋貸款時，銀行因為受制於金管會管理及風險上的考量，會有最高「8成」的額度限制。而辦理「二胎房貸」就是進一步將房屋價值「最大化」的貸款方案，可以輕鬆增貸大額資金，也能享有房屋貸款的低利優惠。但不同管道辦二胎房貸差異有多大你知道嗎？今日貸先生統整了市面二胎房貸方案，為您解析銀行、融資、代書3大管道差異，並一次說明二胎房貸申請條件、辦理流程，羅列二胎房貸的潛在風險，幫助您根據不同情況，全方面考量找到最合適的貸款方案！
內容目錄
二胎房貸是什麼?
二胎房貸又稱為「二順位房貸」「房屋二胎房貸」，是在房子有「一胎房貸」的情況下，再次將名下房屋進行二次抵押，以取得資金的貸款方式。
一般二胎房貸的貸款管道，可以分成銀行與民間2大類，銀行方面因為風險上的考量，願意承辦的並不多，反之民間管道因不受限於金管會管制，可承擔的風險較高，因此可以選擇的機構較多之外，若申貸人希望再增貸三胎、四胎房貸，只承辦機構願意辦理，都是可行的。
除了上述2管道的承辦機構多寡差異之外，2者最大的差異在於，利率部分，銀行的房貸利率通常較低，而貸款成數方面，民間二胎能貸款的成數較高，例如：融資二胎房貸(貸先生)最高可以貸到房屋鑑價的130%，加上民間二胎審核寬鬆、過件機會高，因此成了不少民眾申貸時的首選。
二胎房貸利率比較 銀行vs民間利率是多少?
二胎房貸利率依據貸款管道大致分為３個區間，分別是銀行二胎房貸：1.4%-2.5%，融資二胎房貸：2.5%-1.6%，代書貸款：0.4%-5%（月息），因融資二胎房貸、代書貸款各家貸款公司的標準不一，以下先以銀行二胎房貸利率比較進行參考。
台灣金融機構 非常多樣，光是銀行就高達38間，但經過貸先生整理過後發現，有承辦2022二胎房貸的銀行僅有12間，以下貸先生條列12間銀行的貸款方案、名稱，方便您認識同時比較各間貸款的額度、年利率、年限、開辦費，看看哪個家方案最適合您！
- 日盛銀行（產品名稱：家值房貸）
- 王道銀行（產品名稱：二順位房貸）
- 玉山銀行（產品名稱：二順位貸款）
- 台新銀行（產品名稱：二順位房貸）
- 兆豐銀行（產品名稱：兆豐富二貸-次順位房貸）
- 永豐銀行（產品名稱：二順位房貸）
- 國泰銀行（產品名稱：二順位房貸）
- 凱基銀行（產品名稱：次順位房貸-理財家值金）
- 新光銀行（產品名稱：二順位貸款-有巢氏貸款）
- 遠東銀行（產品名稱：二順位房貸）
- 玉山銀行（產品名稱：二順位房貸）
- 新光銀行（產品名稱：二順位房貸）
| 銀行 | 貸款額度 | 年利率 | 年限 | 開辦費 |
| 日盛 | 300萬 | 3.58%~12.99% | 10年 | 15000元 |
| 遠東 | 300萬 | 6~12% | 7年 | 5000元 |
| 永豐 | 50萬 | 2.49%~ 4.69% | 7年 | 12000元 |
| 凱基 | 300萬 | 3.8%~ 5.69% | 10年 | 10000元 |
| 台新 | 300萬 | 3.5%~18% | 10年 | 12000元 |
| 兆豐 | 200萬 | 2.75%起(浮) | 10年 | 3000元 |
| 國泰 | 150萬 | 2.5%~6% | 10年 | 15000元 |
| 王道 | 350萬 | 4.50%起 | 15年 | 15000元 |
| 玉山 | 50 萬以上 | 2.5%~9.88% | 15年 | 貸款金額1%起 |
| 新光 | 最高500萬 | 2.5%~7.5% | 15年 | 7000元起 |
貸先生小提醒：向銀行辦理二胎房貸時除了考量房屋殘值外，銀行也會因為金管會 的法規限制，更加嚴格審核申貸人的信用狀況。貸先生碰過許多客戶「雖然名下房屋仍有殘值」，但因為本身信用評分不足、或過去有信用瑕疵紀錄，而遭到銀行拒絕申貸！此時，選擇審核相對寬鬆、安全合法的代書、融資公司(例如：貸先生)，不僅能即時取得資金，也更能滿足您大額的資金周轉需求！
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二胎房貸條件有哪些? 哪些情況無法辦理二胎房貸?
經過上面的說明，我們知道了二胎房貸利率，銀行、融資、代書3管道的差異，現在讓我們進一步了解辦理二胎房貸需要滿足哪些條件。
一般來說銀行與民間的貸款條件差異很大，但考量您能最容易過件的狀況，以及免於被退件而難以再申貸的可能，以下貸先生統整市面銀行方案需要具備的4點條件，只要條件您都有符合，相信市面上9成的貸款都能成功過件！
4個申辦二胎房貸條件
- 房屋仍有殘值，低於房價9成以內
- 個人信用正常
- 有財力收入(勞保或薪轉證明)
- 近一年無房貸遲繳紀錄超過1個月
哪些情況無法申請銀行二胎房貸？
- 無薪資轉帳、財力證明
- 已經有呆帳（銀行協商註記）
- 有強制停卡的紀錄
- 牽涉刑事案件，被列為警示戶
- 負債比過高超過 22 倍
- 曾經有遲繳紀錄 (包括房貸、信貸、信用卡)
- 銀行無往來紀錄，信用空白
- 常態使用信用卡預借現金
- 近期增貸貸款
- 多家銀行比較利率到處申請，聯徵 3 查以上
若您有以上困難而不清楚是否能夠辦理貸款，都與貸先生進行「免費貸款諮詢服務」，我們能以２０年的銀行與金融法務執業經驗，全力協助您取得資金，即時解決您任何財務上的疑難雜症！
二胎房貸管道比一比 | 銀行、融資、代書哪個最划算?
以上我們介紹了二胎房貸較不同管道中，利率、成數、條件有哪些差異，為方便您綜合評估何種管道最為合適，貸先生製成以下表格將3大管道的各項數據、內容統整進行比較，若您有需求想向任何管道辦理，貸先生都能協助您評估是否能夠成功申貸！
| 銀行房貸 | 融資房貸(民間) | 代書房貸(民間) | |
| 擔保品種類 | 以房屋為主 | 房屋、土地 | 房屋、土地、持分皆可 |
| 可貸額度 | 可貸房價的5~8成 | 可貸房價成數的130% | 可貸房價的9成 |
| 適合對象 | 信用需良好且需為自用住宅 | 信用不佳或產權不完整 | 信用不佳或產權不完整 |
| 審核速度 | 大約7-10天 | 最快3天內即可核貸撥款 | 最快5天內即可核貸撥款 |
| 還款方式 | 依銀行計息方式採本息均攤 | 採本息均攤，前期可只還本 | 採本息均攤，前期可只還本 |
| 過件率 | 需拉聯徵，需符合銀行規章，門檻較高 | 免徵信，不影響連徵，申請條件寬鬆，過件率高 | 申請條件最寬鬆，只要房屋有殘值就可辦理 |
二胎房貸試算差很大！3大機構額度怎麼試算？
二胎房貸的貸款額度，會依據申請機構的不同，有不一樣的試算方式，最大的差別在於「一胎房貸的餘額認定」。例如:金融機構(銀行、合作社、農漁會)認定上會以「一胎房貸的設定金額」作為試算依據，而融資公司與民間代書則以「一胎房貸的剩餘金額」進行試算，兩種認定方式差異很大，要是一不小心選錯方法，可能一毛錢也貸不到之外，更白白地浪費聯徵紀錄。
金融機構二胎額度試算（銀行、合作社或農漁會等）
二胎可貸額度＝ 房屋鑑價 x 成數 – 一胎房貸貸款設定金額
融資公司（新鑫,中租,和潤）、民間代書二胎額度試算：
二胎可貸額度＝ 房屋鑑價 x 成數 – 一胎房貸貸款剩餘金額
二胎房貸試算範例
「廖先生在台中市區房屋，當初貸款800萬，設定金額是960萬，繳了10年，已經還掉500萬，一胎餘額剩下300萬。房屋鑑價金額為1100萬。」
房貸金額整理餘下，幫助您更容易了解：
房屋鑑價 1100萬 （假設銀行和融資公司、民間鑑價都相同）
一胎貸款 800萬
一胎設定金額 960萬
一胎剩餘本金 300萬
銀行二胎房貸額度試算：
銀行二胎成數一般都會在85成內。二胎可貸額度 ＝ 房屋鑑價 1100萬 x 成數 85% – 一胎房貸貸款設定金額960 = -15萬 （負數，無可貸額度）
民間代書二胎額度試算：
民間代書成數一般也會在9成內。二胎可貸額度 ＝ 房屋鑑價 1100萬 x 成數 85% – 一胎房貸貸款餘額金額 300 = 635萬
融資公司二胎額度試算（新鑫、中租、和潤）：
融資公司成數一般也會在110%內。二胎可貸額度 ＝ 房屋鑑價 1100萬 x 成數 110% – 一胎房貸貸款餘額金額 300 = 910萬
以上案例只是假設案例，實際額度和成數還是依照審核回覆為主。不過看得出來，一加一減下，可貸額度真的差很多。銀行二胎沒有可貸額度、民間代書可貸635萬，融資公司可貸910萬。
銀行用「當初一胎房貸的設定金額」來當作餘額真的是很嚴格，所以也是為什麼銀行業務抱怨銀行二胎房貸很難承作，因為根本很難有空間！
相對之下，融資公司和民間代書的可貸空間大很多，一胎餘額是用實際剩餘房貸餘額，融資公司的成數還比銀行高！
二胎房貸風險有哪些呢？常見３大貸款陷阱！
依據過往承辦案件的經驗和顧客的回饋，貸先生將二胎房貸常見的陷阱及潛在風險整理於下，若是碰到以下提到的4點情形，思考後再決定是否申貸，才能保障自己免於貸款詐騙！
小心切勿隨意送件
某些貸款公司的承辦業務，因為擔心被其他通路搶先送件，便在尚未了解您案件或準備足夠送審資料前，未經客戶的同意下，就先送件了，甚至送了不只一間，導致申貸人申請紀錄過多，聯徵多查，反而增加了成功核貸的難度…
為防止如此狀況發生，貸先生建議您在詢問時，秉持「多問，不多送」的原則，在諮詢評估二胎房貸時，只要提供：房屋地址、房屋貸款餘額、手機號碼和姓名就可以評估可貸額度了！不需急著提供身分證正反面、財力證明等，讓不法公司有機可乘，胡亂代替您進行送件。
資金用途填寫明確
申辦貸款時的貸款用途可以隨便寫嗎?確實，在貸款的資金匯入您的戶頭後，你想如何使用銀行其實管不著，但銀行徵審人員在審核貸款時，會希望看到的資金用途是「正面」的，例如：寫「投資理財」就勝過「股票炒作」、「房產投資」、「期貨投資」等；前者字面上看起來穩健、後者風險性就感覺高了些…。
另外，若是填寫「償還其他銀行負債」也屬於正面範疇，不過若是填寫「償還民間借貸」則很可能遭到拒絕，主要原因為銀行看不到這「錢坑」有多深，研判未來極可能有壞帳風險，而不願意承辦業務。
承辦業務服務不佳
承辦業務是否有用心幫客戶分析、釐清案件，當然也很大程度影響是否能夠順利核貸！若是先有耳聞，該公司詢問貸款相關事情要等很久才會回覆時，就要格外小心！
當然，除了上述2點之外，最重要的還是人不要搞失蹤!
不論是申請、撥款 、清償、繳款方式、詢問餘額等，承辦業務都應該負起責任給予完善的建議！
二胎房貸流程有哪些？自行申貸VS貸款公司有何差別？
辦理二胎房貸若交給貸款公司、代書辦理，可以節省不少跑流程的繁瑣時間，以下貸先生為您條列二胎房貸各階段的流程細節，若您覺得自行流程過程複雜繁瑣，也能透過下面貸先生二胎房貸流程，來辦理以節省您寶貴的時間喔！
二胎房貸流程細節流程全解析:
| 步驟 | 二胎房貸流程概要 |
| Step1. 選擇二胎房貸方案 | 選擇銀行及優惠的房貸方案，並備齊申辦房貸費用: 帳務管理費、徵信作業手續費：4,000元至6,000元。貸款設定登記規費：按設定金額的千分之一，500百萬貸款,約為5,000元。代書費：市場行情約2,500~6,000元。火險：每年投保一次，依目前費率每年保費500元。地震險：每年投保一次，依目前費率每年保費1,350元。 |
| STEP2. 文件資料準備 | 準備好申辦房屋貸款資料，大致都會有以下6項： 貸款人身分證、第二身分證明文件(如駕照、健保卡等)印章 買賣契約書影本土地及建物登記謄本 個人收入或財力證明如薪資單、扣繳憑單、薪轉存摺等(最近6個月的薪轉存摺封面及內頁明細，需補登到最新日期）若提供保證人：請提供保證人之身分證、印章、個人收入證明。 |
| STEP3. 不動產估價及徵信調查 | 銀行會對借款人及房屋價值做評估： 不動產估價：對依房屋座落區域、生活機能、坪數等因素進行不動產估價。銀行將根據房地之所在地區、屋齡、屋況、用途等各項因素綜合評估房屋的價值，即所謂的鑑估金額，再依鑑估金額之一定成數核予可貸金額，目前最高可貸金額為鑑估金額之85%。 徵信調查：銀行會到聯徵中心電腦資料庫中查詢確認借款人與保證人有無不良信用紀錄。要注意的是，不少人在申辦銀行貸款的時候，會同時和多家申請，但這麼做會增加聯徵紀錄，某些銀行會以「聯徵次數過多」為由來拒絕當事人的貸款申請，雖然這不是絕對的，但要特別注意。雖然很多人是為了比較哪家銀行給的貸款額度最高，利率最低， 所以才會向好幾家銀行申辦貸款，但「聯徵次數過多」可能讓銀行端懷疑是否已之前已有多家銀行查完資料不願意貸款給你 |
| Step4. 銀行審核 | 銀行依會根據借款人與保證人的信用狀況、還款來源、負債比、不動產估價等因素決定貸款案件核準與否，並決定貸款利率、貸款期間(20年或30年..)、寬限期(2年至5年) |
| STEP5. 簽約對保 | 經銀行核准後，雙方對增貸金額及利率沒問題後，就會相約簽約對保，赴約時申貸人記得準備： 借款人和保證人的身分證正本第2證件(駕照或健保卡)私章 簽約後，房貸專員會幫借款人開設帳戶，作為日後撥款與繳款的帳戶。借款人務必得和銀行再次確認貸款條件及提前清償貸款是否有違約金的等相關規定。 |
| Step6. 設定抵押權 | 對保完成的下一步就是做抵押權設定，抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍，而貸款額度也約為房地鑑價的8成，因此抵押權設定的最高金額也可視為房屋的鑑估金額。 設定抵押權所需證件、費用： 登記申請書。抵押權設定契約書申請人身分證明文件（身分證影本或戶口名簿影本)土地、建物所有權狀或他項權利證明書。義務人印鑑證明（義務人未能親自到場核對身分時檢附)。地政規費 (依據設定金額繳交1╱1000的規費) |
| Step7. 核貸撥款 | 抵押權設定完成後，銀行端在撥款當天會以電話向客戶確認撥款事宜。 撥款後借款人與銀行的貸款契約開始生效，借款人需每月在應繳日前，將應繳金額存入帳戶中，銀行會自動將貸款本息從借款人帳戶中扣繳。 |
貸先生二胎房貸流程
6步驟免去繁瑣作業流程！輕鬆申辦二胎房貸！
- 提交申請：準備土地謄本、財力證明、身分證影本，向貸先生申請房屋貸款。
- 土地鑑價：提出申請後，貸先生會根據建地面積大小、座落位置，使用分區等因素評估土地價值，或參考近期的土地成交價。
- 送件審核：完成估價後，若您是辦理銀行二胎，會透過聯徵查看你的信用紀錄及近期的貸款記錄，若是辦理融資、代書貸款，貸先生則不看您的聯徵紀錄。
- 簽約對保：審核通過後，我們的專員會和你聯絡，約定對保時間、完成簽約。
- 抵押設定：這個階段，我們會配發國家考試合格地代書陪同您到地政事務所，設定抵押權，須提供土地權狀影本供銀行進行抵押設定。
- 核貸撥款：上述手續都完成後，便會撥款至您指定的銀行帳戶，此時貸先生會向您確認是否有收到款項。
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