中古屋貸款是什麼? 1次解析銀行VS民間中古屋貸款成數、利率、年限

中古屋貸款是什麼? 1次解析銀行VS民間中古屋貸款成數、利率、年限
中古屋貸款是什麼? 1次解析銀行VS民間中古屋貸款成數、利率、年限

近年來由於房價上漲,新房屋價格越來越貴,民眾的消費意願逐漸從新城房屋轉往相對平價的中古屋市場,造成了不論是中古屋貸款買房,還是自有中古屋貸款的交易都相當熱絡!但根據聯徵中心資料統計發現,民眾在購置12~18年左右的中古屋時,平均可申貸的貸款成數竟然不到7成,顛覆以往最高可貸款到8成的印象!這到底是為什麼呢?貸先生今天就整理了中古屋貸款利率、層數、條件等相關資訊,帶您1次解析中古屋貸款!

中古屋是什麼?中古屋貸款前要知道的事

一般市面所稱的中古屋,只要符合以下2種情形的其中一種,就能被認定為中古屋:

  1. 房屋興建完工且已領取使用執照超過3年以上
  2. 房屋經過1次以上的轉手買賣

然而,中古屋與老屋的差別,起源於1999年,921大地震導致全台灣有5萬1千多棟房屋全倒、5萬3千棟房屋半倒。由於1999年前蓋的房子,建材普遍較不耐震,因此在921地震發生後,內政部營建署重新修訂《建築物耐震設計規範與解說》法規,針對各區域地形重新制定耐震係數,提高建築物的耐震安全標準。
所以照歷史來看,2000年後蓋新建的房屋,應該都能承受6級地震,這也是目房屋新舊的重要分水嶺。

新古屋又是什麼? 跟中古屋有什麼不同?

汽車有分中古車、新古車,那麼房子會有中、新古屋之分嗎?

這個答案是沒有錯!由於中古屋的年限範圍較廣,為了更加細分2者差異,業界將屋齡「3-10年內沒有人住過的房屋」稱之為新古屋,而新古屋會存在的主因大致會有以下2種:

  1. 投資客買房正等好價格而尚未脫手
  2. 建商蓋太多房屋產生滯銷

以上這2大原因造就了市場佔有一批品質接近新成屋,但價格相對便宜的 新古屋,再加上現今房屋公設比日漸升高,實際能使用的坪數新古屋又因此比新成屋多了一些優勢。

以下貸先生整理了新成屋、新古屋、中古屋、老屋4種類型的差異,方便您一次比較認識各類型的貸款差異,接著看完房屋類型整理後,讓我們進入中古屋貸款成數、利率、條件的總整理!

房屋類型比一比 | 新成屋、新古屋、中古屋、老屋

房屋類型新成屋新古屋中古屋老屋
屋齡3年以下3~10年3年以上30年以上
有無入住過
入手價格
(比新成屋低)
中等
貸款成數8成7成57成6成

延伸閱讀:老屋貸款總整理! 提升40年老屋貸款成數的4個關鍵

中古屋貸款是什麼? 中古屋貸款有幾種?

中古屋貸款依據申貸人的利用方式,主要分為分為「中古屋買賣貸款」及「自有中古屋房貸」2種,而後者也被稱為中古屋原屋貸款,以下貸先生為您進一步解釋2者差異:

中古屋買賣貸款

主要是申貸人為了購買中古屋而進行的借貸,目前銀行的中古屋買賣貸款約為5~7成,還是要依據房屋地區與座落狀況而定言。

自有中古屋貸款

是自有中古屋的申貸人,利用已經持有的房產抵押以取得資金的貸款方式,也就是俗稱的「房屋抵押貸款」。

一般而言自有中古屋本身的房貸比較少,也有已經繳清的可能,所以辦理自有中古屋貸款的貸款空間會大的許多。

中古屋貸款年限

近幾年因為房價高漲,有些銀行因應申貸人訴求,擔心年限過短導致月付金過高、房貸繳不出來,主打每月還款輕鬆的30 – 40年長期房貸,然而貸款時間這麼長,也因此屋齡在10年內較有可能貸到30年的貸款年期,如果是40年的房貸年限就必須是新成屋才有可能了。

另外有些銀行的算法是借款人、所有權人的年齡加上房屋貸款年期必須小於75。或是貸款年限加上屋齡必須小於50。

舉例來說,購買屋齡30年的房屋,貸款年限最長為20年,若屋齡已有40年,貸款年限就只剩10年,假設總貸款金額相同,屋齡40年的房屋每個月要繳交的貸款會是屋齡30年房屋的2倍,還款壓力大幅增加:

  • 貸款1000萬 利率1.7% 分120期(10年) 本息攤還 每月應繳月付金為90,677 元
  • 貸款1000萬 利率1.7% 分240期(20年) 本息攤還 每月應繳月付金為49,180 元
  • 貸款1000萬 利率1.7% 分360期(30年) 本息攤還 每月應繳月付金為35,480 元
  • 貸款1000萬 利率1.7% 分480期(40年) 本息攤還 每月應繳月付金為28,728 元

延伸閱讀:房貸繳不出來會怎樣 遲繳後果、展延方法1次告訴你!

中古屋貸款成數

銀行通常將房子依地區分為4個等級,分別為A級最高能申請到8成房貸,B級則為7.5成,C級7成,D級只有6成。

台北市是唯一12個行政區都被分為A級的,此外A級還有新北市、新竹縣市、台中市、彰化縣、台南市、高雄市的特定區域,

其中新竹市的房子只有分為A、B級,整體看起來不動產較其他縣市值錢。而澎湖、金門屬於C級,最多貸款7成。如果是雙北地區,或是捷運站有到達的地段,老屋的貸款成數還是有機會到8成。

屋齡比較不會直接影響核貸成數與貸款利率,相較下地區或地段差異性較會反應在房屋估價上;因此,買地段好的中古屋是較聰明的選擇。

中古屋貸款成數不足怎麼辦?

如果與銀行申請中古屋,由於個人信用不良或收入狀況不穩定,或是房屋座落地點不理想,而導致貸款額度不足,貸先生提供幾個方式來提高成數:

  1. 申請個人信用貸款、申請民間貸款
  2. 申請房屋修繕貸款、修繕貸款
  3. 增加保人或是其他財力收入證明
  4. 提供保單、定存、其他收入作為加分用
  5. 增加兼職收入或是股票收入
  6. 增加保人或事抵押品

銀行中古屋貸款成數雖然可以用以上手續嘗試提升,但老實說也只是治標不治本而已,因為本質上銀行中古屋貸款就是銀行比較不喜歡的業務內容,成數自然也不會開放到太高。

若您有貸款成數不足的狀況,貸先生能直接解決您中古屋貸款成數不足的狀況,無論房屋大小、使用年限、房屋狀況、持分以及二胎等等情形,貸先生都能為您調整出適合您的中古屋貸款方案。

中古屋貸款利率

中古屋貸款的利率,銀行與民間大不同!

一般銀行中古屋貸款利率落在2%~4%,而民間中古屋貸款利率則是以月計息,大約落在月息3%以下而貸先生提供最低月息0.4%~1%起的優惠利率!只要符合條件即可順利申請!

中古屋貸款管道有哪些?1次解析銀行中古屋貸款vs民間中古屋貸款比較

中古屋貸款的管道除了常見的銀行之外,還有融資公司、代書2大民間貸款管道可以辦理。

一般來說,銀行中古屋貸款利率會比民間貸款要低,但也因為銀行必須遵守金管會的法規限制,貸款審核條件也因此相當嚴格。

相較之下,融資中古屋貸款、代書中古屋貸款的審核條件寬鬆許多,更容易成功過件外,核貸成數也會比銀行來的要高,因此也成了不少申貸人籌措大額資金的重要途徑!

銀行中古屋貸款vs民間中古屋貸款

 銀行中古屋貸款融資中古屋貸款民間代書中古屋貸款
擔保品種類以房屋為主房屋、土地房屋、土地、持分皆可
核貸利率年利率1.44%起年利率2.5%起月利率0.4%~1%起
可貸額度可貸房價的5~8成可貸房價成數的130%可貸房價的9成
適合對象信用需良好且需為自用住宅信用不佳或產權不完整信用不佳或產權不完整
審核速度大約7-10天最快3天內即可核貸撥款最快5天內即可核貸撥款
還款方式依銀行計息方式採本息均攤採本息均攤,前期可只還本採本息均攤,前期可只還本
過件率需拉聯徵,需符合銀行規章,門檻較高免徵信,不影響連徵,申請條件寬鬆,過件率高申請條件最寬鬆,只要房屋有殘值就可辦理

銀行鑑價未必等於合約的買賣價

銀行在放貸時,會考量房市波動風險,估價通常會較市場成交價保守,核算貸款金額,會從「買賣契約價」和「銀行鑑價」二者當中,取其低者作為計算基準。

中古屋申貸有一個常見的狀況,就是核貸金額少於買方的預期。舉例來說,購買房屋的成交價是1,800萬元,原本預期貸到8成的金額是1,440萬元,但銀行卻只核貸1,296萬元,比期待少了144萬元,為什麼呢?這是因為銀行對該棟房屋的鑑價僅有1,620萬元。

在每家銀行的放款部門,對於其業務區域內皆有各種地段不動產的市價表,或過去的交易價格紀錄、區域仲介成交價格查詢單、附近法拍屋拍定資訊等。

因此,銀行可以初步的根據這些資料,對照不動產謄本內容,再依據屋齡、不動產區段、房屋產品類型、周邊環境、交通等條件,扣除增值稅應繳的金額,而初步估算出該不動產的市價。如果銀行鑑價低於買賣契約價,就會發生核貸金額不足的問題。

「鑑價」是什麼?

鑑價係由融資者由專業鑑價人員對其財產進行價值的評定,針對其申貸所附相關之動產、不動產,乃至週邊資源、生活機能、運輸工具、商機價值、未來期望潛力、市場趨勢商譽等,進行專業調查與評鑑,是申請貸 款中重要的一環,對於融資的取得具相當程度的決定性作用。

房屋「估價」與「鑑價」有何不同

在進行不動產鑑價作業時,其做法上是用計算、比較、調整、修正的模式來處理,但此均屬估計價值的層次,也就是「估價」的階段,最後的「判斷價值」才是「鑑定」的層次,這也是「鑑價」和「估價」不同之處。

購屋者如果擔心核貸金額不足,除了可以上實價登錄網了解區域行情之外,也能利用銀行的估價平台進行試算,或是直接請較常往來的銀行幫忙估價,都能避免貸款不足的狀況發生。

貸先生銀行資歷資深專業團隊擁有超過20年銀行金融法務執業經驗,專業整合銀行、融資、民間代書3大管道,提供您最高品質的服務,協助客戶快速解決資金與債務問題。與超過65家銀行與金融機構合作多元化貸款方案,所有作業規範全部依銀行/金融機構規定,申請過程透明且完全保密重視客戶隱私!

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中古屋貸款流程 6步驟成功申貸

  1. 準備資料:提供房屋及土地權狀或是謄本及薪轉存摺近6個月的出入明細、並說明財務狀況之後,即可先送估價。

  2. 房屋鑑價:一般會參考房屋買賣的成交價格外,也會考量屋況、座落地點、屋齡…等要素進行估價,來決定可以申貸的金額約5~9成。

  3. 審核比對:當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後,將會透過聯徵紀錄查詢你在所有行庫的貸款金額,與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄),決定貸款案件的准駁與否。

  4. 簽約對保:待行員確認核貸金額、利息條件後,銀行或是專員、代書將與借款人聯絡,並約定對保時間,借款人可以安排自己方便的時間,在銀行進行對保手續,而這個流程須要屋主本人親自出席。(對保約需要1個小時,要事先安排時間)

  5. 抵押設定:對保完成至撥款前,還需要經過抵押權設定的程序。抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍,並強制投保火險與地震險,保費負擔由借款人支付,一年一期直到貸款還清為止。

  6. 核貸撥款:撥款交易也即將完成囉!抵押權設定完成後,買賣件即可隨時準備撥款。轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償在撥款前,銀行會幫顧客確認是否已為不動產投保火險與地震險,確認已經投保便可隨時進行撥款。

中古屋貸款對保所需文件

  • 房貸合約書,裡面會載明貸款金額、地址、房貸利率與年期
  • 抵押權設定同意書
  • 撥款委託書
  • 土地、建築改良物抵押權設定契約書
  • 金融扣款委託書
  • 火險地震險購買

中古屋貸款常見問題Q&A

Q1 中古屋貸款利率會比較高嗎?

根據聯徵中心最新統計,2021年上半年不同屋齡的房屋鑑估值、貸款成數和貸款利率分別為:

屋齡平均鑑估值(千元)平均貸款成數平均貸款利率
0~3年11,2187成51.37%
3~9年15,7177成21.42%
9~15年16,1877成1.45%
15~21年12,8396成91.51%
21~30年8,3747成11.56%
30年以上10,4727成1.55%

由上面的表格可以得知,房屋的屋齡越高,取得的貸款利率便會高一點,但實際上也相差不大,反倒是房屋鑑價部分,房價會隨著屋齡增加,價值逐年下降不少,呈現反比的情形,連帶影響申貸人可以成功取得的中古屋貸款成數。

※據202110月媒體報導,公股行庫為配合央行打炒房措施,將中古屋的房貸利率調整到1.5%以上,且不分區域。不過該措施主要是針對房屋第二戶貸款,因此首購族並不會受到影響。

Q2.中古屋的貸款成數高嗎?最多可以貸多少?

中古屋貸款成數一般落在6~7成左右,會比新成屋來的略低一些,不過這邊所說的6~7成是指「銀行鑑價6~7成」,並非房屋購入價的6~7成。

貸先生碰過許多朋友因對此有所誤會,到實際成交時才發現原來差異這麼大,因此建議您在購買或是貸款前,先找銀行、貸款公司進行額度評估,才不會簽約後面臨貸款不足額的問題。

影響中古屋貸款成數的因素有很多,大致上有以下6點:

  • 房屋狀況
  • 房屋耐用年數(屋齡)
  • 房屋座落地段
  • 房屋周邊設施
  • 借款人財務狀況(還款能力)
  • 借款人信用狀況

由此可知,即使房屋本身條件不夠好,您還是可以利用自身條件來拉高貸款成數。若貸款成數不足,部分銀行、融資公司也有提供房屋修繕貸款、裝潢貸款,或者可再申請個人信用貸款來補足缺額。

延伸閱讀:二胎房貸試算,3大機構差很大 ! 4個關鍵拉高貸款額度

Q3.申請過中古房屋貸款,還可以再貸款嗎?

如果名下有一間還在繳貸款的中古屋,還能再借到多少錢呢?除了常見的房屋轉增貸之外,若您有更大額的資金需求,也可以考慮辦理二胎房貸

由於銀行對於房屋的估價相對謹慎,除了考量房屋殘值外,更多時候「申貸人的條件」也是很重要的審核依據,只要您是工作收入穩定、信用良好的人,基本上貸款都沒問題,怕的就是信用狀況有些瑕疵,或者因為收入領現,拿不出薪轉證明的人,那麼貸款就會很難通過,或甚至核貸條件都相當差,如:核貸成數為銀行估價的六成,攤還年限為20年,無寬限期等。

另一方面不同貸款管道的餘額認定不同,例如:銀行貸款認定的是「當初設定的金額」,想增貸的話,除非房子有增值,不然本金還再多都沒用,用轉貸的話,最高鑑價也在7成上下,本金還得夠多,就有機會拿到較多的錢,使用二胎房貸的話,銀行給的額度大概在30-80萬間,同樣必須看你當初的設定金額而定。

若有意願申請二胎房貸,也可以把貸先生二胎房貸一併列入考慮,因為 貸先生二胎房貸 對於貸款空間的認定方式和銀行不同,銀行看當初的設定金額,貸先生 則是看你剩下的欠款本金餘額,所以貸款空間比較大,最高可以貸到300萬,不限中古屋、新成屋、老屋,只要有貸款空間都沒問題。

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