什麼是退休族貸款?貸款類型、管道、流程、利率、條件總整理,一篇全看懂!!

日前有位退休長輩,分享貸款經驗,他以60歲姿態,銀行貸款,貸到房價八成,年限超過20年。一般認為,銀行貸款,還款能力很重要,退休族,沒工作,就貸不到款!!其實不然,放款機構,放款標準,不只看還款能力,也看「財力」!!貸先生想透過這篇文章,以20年辦理銀行借貸經驗,告訴大家,很多退休前輩,資產狀況不錯,只要懂得運用老年優勢,一樣可貸到資金,從事各種投資,且還款期限、利息條件,還比年輕人更好。

什麼是退休族貸款?

依據臺灣勞退新制,勞工年滿60歲,依勞工退休金條例第24條規定,可向勞保局請領退休金。60歲之後的貸款,我們可視為退休族貸款,目前因國民平均壽命拉長,公部門退休年齡定於65歲,銀行貸款年齡限制大都以65歲做為貸款年限門檻,但近年門檻已經放大到75歲。舉例來說,如果60歲跟貸款機構借款,依門檻75歲借貸條件,最長貸款年限門檻是60+(15)=75歲,貸款年限最多只有「15年」,無法放大到20年,除非有不錯的資產基礎,否則銀行對退休族貸款年限,常因退休族年紀太大,而縮短了貸還款期,退休前輩們看到這樣的條件,貸款意願反而不高,貸先生根據過去20多年申辦銀行借貸經驗,在這裡從退休房屋族借款類型,找出適合管道,以便讓退休族,取得不錯條件的借貸資金置產投資。

退休族借款型態管道有哪些?

首先來了解一下,退休族房屋借款與房屋貸款的差別在哪裡?房屋借款是用自己擁有不動產,向貸款機構(銀行、融資公司、代書房貸)借款。 跟房屋貸款的差別在於,房屋貸款是退休族想再置產買房子,跟貸款機構借錢買房子, 房屋借款是退休族用已經擁有有房子,跟貸款機構借款,這類借款又稱「房屋抵押貸款」。房屋抵押貸款,主要以房產的價值作為抵押品,運用房屋漲價增值或房貸繳滿期數..等等可貸款價值,向貸款機構取得資金, 退休族房屋抵押貸款型態大致上分為房屋增貸、房屋轉貸、民間轉銀行、修繕貸款、二胎房貸。

房屋增貸

退休族房子已有房貸,再用這房貸向原貸款機構,申貸一筆貸款,貸款機構會針對先前已償還金額、房屋市價,重新評估審核鑑價,若房屋貸款額度與市價有增貸空間,可成功增貸出一筆資金給退休族借款人,增貸額度為房價7至8成。除了降低款利率、延長還款期之外,還會在新貸款機構,增貸出一筆額外的資金給退休族靈活運用。不過在增貸之前,退休族可先到退休房貸AI試算區,試算看看,是否有很好的月付金與還款期。 

房屋轉貸

退休族將現有房貸轉移到新貸款機構,大都因為新融資機構有更優惠利息、更高貸款額度,甚至能拉長還款期限,基於這些有利於退休族因素,房屋轉貸退休族,就會跟新融資機構,申請房屋轉貸專案,將原金融機構房貸餘額,轉給新金融機構承作。不過在轉貸之前,退休族可先到退休房貸AI試算區,試算看看,是否有很好的月付金與還款期。 

推薦閱讀:房屋變現金三大技巧!! 房屋轉貸、房屋增貸、房屋轉增貸

民間轉銀行

『民間轉銀行』指得是退休族原先有民間房屋貸款,為了減輕月付金、利息負擔,將貸款成功轉移到銀行低利房貸,整合退休後所有債務,增加老年生活品質!對於高物價年代,是個退休後對抗高物價生活的好方法。當有退休族因年齡條件不佳被銀行婉拒等因素,運用『民間轉銀行』技巧,可降低貸款負擔。不過在申請民間轉銀行之前,退休族可先到退休房貸AI試算區,試算看看,是否有很好的月付金與還款期。 

修繕貸款

指的是退休族名下,已有30年以上屋齡的房屋,為了幫房屋裝潢、整修,做為新的投資運用,再以此老屋進行抵押貸款設定,取得裝潢裝修資金,裝修後的房子,可賣出好價錢,即使不賣出,租人收取租金,也更容易。對退休後想當包租公(婆)的人而言,可運用「老屋修繕貸款」申請,一來能避免支付大筆裝潢費用,造成經濟負擔,二來讓房子有更好價值,賣人或租屋都能取的靈活資金,可為未來留下不錯的退休收入。不過在申請修繕貸款之前,退休族可先到退休房貸AI試算區,試算看看,是否有很好的月付金與還款期。 

二胎房貸

是原一胎房貸之外,再向貸款機構,就原房屋設定抵押貸款,新的貸款機構,債權清償順序,排在原貸款機構之後,又稱之為「二順位房貸」。退休族如果有很好的資產狀況,二胎房貸利率未必會很高,依據貸先生20多年辦理銀行借貸的經驗,只要 盡力協助退休族申請人提供相關文件,提升信用條件,盡力爭取房屋最高鑑價額度成數,接著積極與銀行溝通協商,依據貸先生經驗,在多次的協商後,銀行二胎房屋貸款申請成功的機率相當高,以貸先生成功案例潘先生來說,經過貸先生二胎房貸AI智能分析,找出拉高貸款額度的方法,再與銀行協商,成功取得380萬資金,以下詳細解說這個案例….

買房欠資金 銀行 二胎房貸 380萬申請成功

潘先生
高雄鳥松
銀行二胎房屋貸款380萬
房屋貸款

如同一般退休族一樣,潘先生申請不到滿意的貸款利率與還款期限,經過貸先生專業二胎房貸AI智能分析之後發現,潘先生雖可用該名下的房屋再辦一筆貸款買房,但名下的房屋尚有230萬的貸款尚未結清(貸款餘額),如此情況若自行辦理銀行 二胎房貸,很可能無法貸款到他想要的額度!貸先生非常清楚這樣的情形可以如何處理,首先,盡力協助潘先生提供相關文件,以提升潘先生的信用條件,盡力爭取房屋最高鑑價額度成數,接著積極與銀行溝通協商,終於在多次的協商後成功申貸【銀行二胎房屋貸款380萬】,有了這筆錢再加上潘先生的自備款,潘先生很順利投資房地產,圓滿達成退休投資美滿人生目標!

潘先生是一名國家實驗研究院的研發退休人員,因近期相中一間房屋,想買來進行投資,但由於不確定在哪一間銀行辦理額度較高,便向友人打聽有沒有銀行房貸推薦的可以介紹一下,剛好一位友人曾向貸先生辦理過貸款,便傳了貸先生的網路資訊給潘先生參考。潘先生看了貸先生的網路相關案例訊息後,覺得貸款資訊介紹得相當完整,便透過 LINE 與貸先生進行 免費貸款諮詢服務,以進一步了解詳情。

推薦閱讀:房屋二胎利率是多少? 2022各大銀行貸款利率一次比較!3招降低房屋貸款利率!

房屋抵押貸款 退休族能貸到多少

退休族房屋借款以房屋抵押貸款方式取得資金,貸款機構給的放貸額度,約為房屋現有價值的50%~130%之間。額度會有這麼大差距,主要是貸款機構,審核彈性不一。 原銀行增貸或轉到其他銀行增貸,因銀行審核退休族標準較為嚴格,房屋借款額度介於房屋現有價值的50%~80% 。融資二胎、房屋信貸增貸、代書房貸,因審核退休族彈性空間較大,房屋借款額度,約為房屋現有價值的50%~130%之間。 退休族房屋借款人,可看自身需求,選擇不同的房屋借款方式。

退休族房屋借款5大類型

根據貸先生AI貸款辨識技術分析數據庫來分析如果退休族想知道自己屬於哪一類型的借款人,首先要了解自己的資金需求週期,接著根據房屋抵押貸款型態分析,找出自己屬於哪一型借款人,再根據資產負債計算,即可找到最適合的借款方案。 退休族房屋借款類型,分別為繳款型、增值型、救急型、高額型、信用型

繳款型房屋借款

如果您房貸繳款正常,在銀行的信用好,又有一些存款財力。您屬於繳款型資金取得者,適合申請「原銀行增貸」取得資金,利率較低約1.4%~2.5%之間,額度約房屋現價 50%~80%,分期在20~30年之間。

增值型房屋借款

如果您房產在所屬區域漲價增值,房貸繳款無遲繳狀況 ,而且繳款超過三年以上,無違約金狀況。您屬於增值型資金取得者,適合申請「房屋轉增貸」取得資金,利率約1.4%~2.5%之間,額度約房屋現價 50%~80%,分期在20~30年之間。

救急型房屋借款

如果您需要一筆資金,解決短期資金缺口,等到一段時間過後,又有另一筆收入進來,您屬於救急型取得資金者,適合申請「銀行二胎貸款」,額度約房屋現價80~110%,利率1.44%起,繳款分期3~10年間。

高額型房屋借款

如果您需要一大筆資金,解決投資問題,等到一段時間過後,又有足夠的資金還清債務,您屬於高額型取得資金者,適合申請「融資二胎貸款」,額度約房屋現價80~130%,利率約2.5%起,繳款分期3~15年之間。

信用型房屋借款

如果您在銀行往來信用良好,在銀行信用評分上,有不錯的表現,又有足夠的收入還清債務,您屬於信用型取得資金者,適合申請「房屋信貸」,額度約房屋現價80~130%,利率約2.5%起,繳款分期3~10年年之間。

房屋借款 5大類型 退休後您屬於哪一型?

哪一類型房屋抵押貸款適合您呢? 這要看您的財務狀況而定,不管屬於哪一型房屋借款者,最好能先預約貸先生免費AI線上試算方案,分析出一個適合您的借款方案,方能充分利用借款類型分析的好處。以下貸先生製成退休族房屋借款人專案表,提供大家參考…

 原行增貸房屋轉增貸銀行二胎融資二胎房屋信貸
借款類型繳款型增值型救急型高額型信用型
繳款正常 信用好、有財力房屋有殘值 長期週轉短期週轉 月付額高短期週轉 月付額高短期週轉 信用條件好
額度 成數
 50%~80%50%~80% 80~110%80~130%80~110%
年息成本
1.4%~2.5%1.4%~2.5%1.44%起2.5%起2.5%起
分期年限
分期20~30年分期20~30年分期3~10年分期3~15年分期3~10年

房貸利率試算 退休族適合哪種利率?

退休族辦理房屋貸款最常以銀行貸款作為首要選擇,但此方法對臨時有大額資金需求、年齡大的退休申貸人來說,很難成功過件貸款,此時辦理上市櫃融資中心的房屋貸款,便能安全地即時解決資金問題,也能免於民間貸款詐騙風險!接下來就讓貸先生用3分鐘的時間,為您依序介紹「銀行房貸與融資公司的方案差異」,以及降低房貸利率可採取的3個方式。這裡建議最好能先預約貸先生免費AI線上試算方案,分析出一個適合您的利率方案。

銀行房屋貸款、融資房屋貸款 比較表

 銀行房貸融資房貸(民間)
擔保品種類以房屋為主房屋、土地
可貸額度最高房價50%~80% (依銀行/個人信用)最高房價130%
適合對象信用需良好且需為自用住宅信用不佳或產權不完整
審核速度大約7-10天最快3天內即可核貸撥款
還款方式依銀行計息方式採本息均攤採本息均攤,前期可只還本
過件率低。需拉聯徵,需符合銀行規章,門檻較高高。免徵信,不影響連徵,申請條件寬鬆

銀行房貸與融資房貸最大的不同在於,利率部分,通常銀行房貸的利率會比融資房貸低,主要原因為銀行受制於金管會管控,貸款審核條件嚴苛,因此貸款受理的對象壞帳風險較低;相較之下融資二胎因為申貸條件相對寬鬆,需要承擔的風險相對較高、利率也就對應提升。

但另一方面,融資中心的貸款成數較高,可以超過銀行房貸上限的80%,最多可承做房價130%以上的房貸;再加上貸款成功率來看,因為銀行端的審核嚴苛,貸款過件難度相對高上許多,核貸時間也有至少7~14個工作天的限制,如此情形對信用瑕疵、資金需求緊急的民眾來說相對不友善;此時選擇融資房貸就能突破上述的窘境,順利在3個工作天左右核貸撥款,審核方面也因為無須調閱聯徵、更容易過件,因此,融資房貸時常是許多民間生意人的周轉途徑!

現在我們瞭解了融資與銀行房貸有哪些差異,相信您一定也很好奇如何【降低房貸利率】,最後就讓我們看看有哪3個方法可以降低房貸利率!

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房貸利率 降低的3個方法

降低房貸利率3個目的
1.降低總房貸金額拉高頭期款,降低貸款總額
2.降低每月月付金拉長貸款年限
3.暫時降低房貸利用房貸寬限期

要想降低房貸利率,需要依據不同房貸期間,採取不同的方法。

首先在購屋階段,若想降低總共的房貸金額,可以盡量拉高頭期款的比例,以降低月付金的利息金額。

第二個階段,若房貸正在繳款中、想降低每月月付金,也能與銀行協商、拉長貸款年限,如此平均攤還便能減輕每月繳款壓力。

最後若是碰上突發狀況、暫時繳不出房貸月付金,也可利用房貸寬限期、降低近6個月的月付金,以先繳利息、暫緩房貸本金的方式,成功降低房貸壓力!

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退休族 房屋借款VS.還款方案

不管您是屬於哪一類型的退休族借款人,借款之前,務必先想好如何還款。如果您是資金不足的借款人,建議以本金利息平均分攤的方式,還掉借款。這種還款方式,會在合約規定的利率下,每月支付一定金額,雖然付的利息錢比較高,但是可以運用分期小額支付的模式,一筆一筆把債務還掉。 如果您借款之後投資,不久會有一筆收入近來,建議可先還本金,減少貸款總額,降低利息支出。您可以採取以月計息還款,利息隨每月本金減少降低。如果您想提前還款,記得看看貸款機構(銀行、融資公司、代書房貸)是否有提前還款的違約金,一般來說,銀行還款期限設定,最低在12~18期之間,約一年半左右的時間,如果您有提前還款的把握,請多注意貸款機構還款期限設定以及違約金規定。最好能先預約貸先生免費AI線上試算方案,分析出一個適合您機構還款期限設定,並找出是否需要繳違約金。

房屋借款 退休族申請條件

  • 申貸人年限:小於75歲
  • 個人信用:信用瑕疵、無收入、目前失業者皆可辦理
  • 房屋狀態:房屋鑑價有殘值即可申貸

房屋條件

  • 房屋有增值空間
  • 房屋座落地點佳
  • 地區發展有前景
  • 房貸還款金額

退休族房屋借款流程

房屋抵押貸款申請!只要7步驟,即可輕鬆申辦房屋借款

借款人分析

房貸AI智能分析檢測您屬於哪一房屋借款人。

文件申請

準備土地謄本、財力證明、身分證影本,申請房屋抵押貸款。

房產鑑價

提出申請後,貸先生根據您的房屋借款類型,依據建地面積大小、座落位置、使用分區,參考成交價評估房產價值。

額度審核

完成估價後,辦理房屋抵押貸款,貸先生根據房屋借款人類型,決定您的借款類型,有些房屋借款會透過聯徵查信用紀錄及近期的貸款記錄,若是辦理融資二胎房貸、代書房屋信貸,貸先生則不看聯徵紀錄。

對保簽約

審核通過後,貸先生專員會聯絡房屋借款人,約定對保時間、完成簽約。

設定房產

這個階段,貸先生根據房屋借款人類型,安排專業人員處理房屋借款事宜,如果是辦理代書房屋信貸,會配發國家考試合格地代書,陪同房屋借款人到地政事務所,設定抵押權,房屋借款人須提供土地權狀影本供銀行進行抵押設定。

撥款入帳

上述手續完成後,便撥款至房屋借款人指定銀行帳戶,確認申請人是否有收到款項。

24HR免費諮詢預約

房貸整合,轉貸降息,債務整合

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貸先生擁有超過20年的銀行金融與法務專業經驗,提供免費貸款諮詢服務及房屋貸款服務,結合AI辨識技術,致力協助客戶快速解決資金與債務問題! 將心比心! 為您規劃最合適的貸款方案!

除了房屋貸款服務之外,貸先生還有信用貸款、汽車貸款、企業貸款、債務整合等專業貸 款服務,能夠在第一時間提供最即時的協助,如果您有任何財務問題,都歡迎免費諮詢貸先生,讓我們成為您一生中重要的合作夥伴。

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